Situacija na tržištu nekretnina u okolnim zemljama Hrvatske razlikuje od zemlje do zemlje, te su neke znatno više pogođene trenutačnom uglavnom kriznom situacijom.
U Austriji je zabilježen najveći stečaj u povijesti na području nekretnina upravo ove godine, Signa Prime i Signa, Signa Development i nekoliko stotina projektnih društva u sustavu Signa Holdinga su otišle u stečaj. Tvrtka Signa koja je bila vrlo aktivna u Njemačkoj, Austriji, Italiji i drugim zemljama u Hrvatskoj više nije prisutna.
- Taj je stečaj dodatno usporio nove investicije i razvoj tržišta po regiji - komentira Patrick Franolić, direktor konzultantske tvrtke Spiller Farmer, stručnjak za naše tržište nekretnina koji je dobro upoznat i sa situacijom u Austriji i Njemačkoj. Redovno za nas krajem godine napravi analizu.
Mnogi developeri u Njemačkoj pokrenuli su stečaj nad velikim brojem svojih projektnih društava, čiji je opstanak zbog promijenjenih okolnosti vrlo upitan, a taj će se trend, smatra Franolić, nastaviti i u 2025. godini.
Nadalje, tržišta poput austrijskog, slovačkog i češkog puno više pate od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka, a to je uglavnom posljedica jakog rasta koji je kod njih bio u 2022. i 2023 godini.
- Do II. kvartala 2022. kamate su za stambene kredite u Austriji i Njemačkoj bile znatno ispod 2 %, što je potaknulo velik broj građana da investiraju u stambene i poslovne nekretnine, tako je podizanje kamata od Europske centralne banke (ECB) u 2022. i 2023. godini neka naša susjedna tržišta izuzetno pogodilo, a očekuje se da će trenutačni trošak refinanciranja koji su već dva kvartala u padu i dalje stvarati velike pritiske u nekoliko razvijenih zemalja. Iako su im kamatne stope od III. kvartala 2024. u padu investitori i banke su i dalje vrlo oprezni - objašnjava Franolić.
Specifičnost je kod nas da je stambeno tržište u Hrvatskoj i dalje vrlo aktivno. Međutim, značajno pada broj realiziranih transakcija, ovisno o gradu, regiji, te veličini i kategoriji nekretnine, padovi su između 20 i 40 % u odnosu na vrlo plodne godine kraja pandemije.
Značajno je, kaže, porasla razlika između tražene i realizirane cijene stana, taj se postotak prije 4-5 godina kretao između 5-10 %, međutim, u zadnjih godinu dana je narastao na čak 20 %.
- To u praksi znači da je potražnja za rabljenim stanovima i dalje velika i jaka, ali kupci dobro biraju koju nekretninu i pod kojim uvjetima će kupiti. Pogotovo stariji stanovi puno sporije pronalaze kupce, te puno duže treba da se prodaju - objašnjava Franolić, te dodaje da je taj period najduži za stanove starije od 30 godina.
Zbog povećanog troška adaptacije, kupci nisu više spremni plaćati tražene cijene za stare stanove, kojima je potrebna značajnija adaptacija i visoko ulaganje te se ti stanovi lošije i sporije prodaju, naravno i to ovisno o lokaciji.
Veliki interes i dalje vlada za stambenom novogradnjom u svim dijelovima države. Iako je rast cijena u tom segmentu zaustavljen, nije vidljivo da su developeri značajnije smanjili cijene niti se računa da će se to uskoro dogoditi.
- Na obali i dalje vlada veliki interes, međutim, jasno je da kupci iz određenih zemalja kao što su Austrija, Slovenija i Njemačka manje kupuju i interesiraju se nego je prije 2-3 godine slučaj. Razlozi su ekonomska situacija u domicilnim zemljama i nivo cijene na obali koji na nekim lokacija premašuje cijene stanova u velikim europskim gradovima - smatra.
U Hrvatskoj su kamate u zadnjih godinu dana stabilne, ali Franolić očekuje da će u u idućih šest mjeseci još malo pasti ispod sadašnje razine.
Hrvatske banke su kod financiranja objekata zahtijevale znatno veće učešće vlastitog kapitala od developera, nego banke u Austriji ili Njemačkoj, tako da su developeri u Hrvatskoj bili znatno oprezniji jer je učešće u projektu bilo između 25-30 % spram 5-15 % u nekim zapadnim državama.
Zato je pad potražnje i prodajnih cijena u tim zemljama developere puno snažnije pogodio nego one ovdje, te je velik broj projektnih društva kod njih završio u stečaju.
- Banke u Hrvatskoj nisu za sada najavile prodaje većeg broja problematičnih kredita jer je taj broj i dalje puno niži nego u zadnjoj financijskoj krizi kada je vrhuncu iznosio i do 15 % portfelja banaka - dodaje Franolić.
Rast kamatnih stopa stambenih kredita je zapadno tržište puno jače pogodio nego Hrvatsku, a glavni razlozi za to su ti što je učešće kod kupnje u Hrvatskoj puno veće i da se i dalje veliki broj stanova kupuje vlastitim sredstvima. Njemačka narodna banka procjenjuje da su nekretnine u određenim njemačkim pokrajinama i gradovima precijenjene između 20-30 %.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....