U Zagrebu cijene stanova već neko vrijeme izlaze iz okvira koje bi prosječno kućanstvo moglo smatrati dostižnima. Kvadrat u starijim zgradama redovito prelazi 4.000 eura, dok novogradnja u pojedinim kvartovima ide i znatno više. Paralelno s time raste i osjećaj da tržište više ne funkcionira po klasičnoj logici ponude i potražnje, nego po principu “ako prođe, prođe”. Dio stanova prodaje se munjevito, dok drugi mjesecima stoje na oglasnicima s cijenama koje mnogima djeluju potpuno odvojeno od realnosti.
Upravo iz tog razloga na Redditu pojavljuje se sve više rasprava u kojima građani pokušavaju shvatiti tko zapravo kupuje stanove po aktualnim cijenama – i po kojim se uvjetima te transakcije uopće događaju.
- Kupuje li tko stanove po ovim cijenama - zapitala se jedna korisnica hrvatskog Reddita i nastavila:
- Zanima me jeste li kupili stan krajem 2024. ili ove godine i jeste li stvarno platili barem blizu cijene koju traže na oglasnicima za starije gradnje? Gledam, stan od 40 kvadrata. Špansko, čovjek traži 200.000 eura. I onako, nije jedini. Zgrada možda iz 80-ih. Znam da ljudi bacaju cijene ‘ako prođe, prođe‘ i nije im hitno prodati. Ali koliko onda platite u prosjeku ako ste kupili u skorije vrijeme? Onda gledam Madrid, Rim, Valenciju. Pa jeftinije je nego u Zagrebu. Tu je negdje sa Zaprešićem po traženoj cijeni kvadrata - zaključila je korisnica Reddita.
Komentare na njezino pitanje nije trebalo dugo čekati. Najviše je bilo onih koji - blago rečeno - na trenutačnu situaciju ne gledaju kroz ružičaste naočale:
- Stanovi od 350.000 eura prodaju se u roku tjedan dana od objave oglasa. Šezdesetak kvadrata, s tim da je oglašena cijena 350 tisuća i vlasnik ne želi spustiti jer ima nekoliko ponuda za puni iznos. Toliko o tome prodaju li se stanovi. Ekipa ima brdo novaca i kvadrati u Zagrebu se plaćaju 5 do 6 tisuća, to je, nažalost, realnost. Sretno svima koji tek trebaju doći do svoje prve nekretnine - ogorčeno je ustvrdio jedan korisnik Reddita.
I dok dio korisnika tvrdi da tržište ‘guta‘ i najviše cijene bez pregovora, drugi ukazuju na to da situacija baš nije tako idilična za one koji prodaju stanove kakvom se pokušava prikazati. Posebno kad je riječ o novogradnji, gdje se često spominju unaprijed rezervirani stanovi i zatvoreni krugovi kupaca:
- Pričalo se da će zgrade (građevinske tvrtke) u Prečkom biti prodane čim objave cijene i da već imaju liste čekanja. Evo, bacio sam oko i ima slobodno 150-200 stanova, a od ovih 50 prodanih, polovica je već isti dan bila prodana, što znači da je riječ o kompenzaciji tvrtkama koje su radile zgradu - ukazao je jedan komentator.
Struktura ponude dodatno frustrira dio kupaca. Dominacija manjih stanova, uz istodobni manjak većih obiteljskih prostora, otvara i šire pitanje stambene politike i dugoročnog planiranja:
- Baš gledam, većinom su to dvosobni stanovi od pedesetak kvadrata. Oni trosobni i četverosobni su prodani il‘ rezervirani. Koja je poanta da toliko dvosobnih stanova grade? Pronatalitetna politika 0 bodova. I tko može dat‘ 300.000 eura za dvosoban stan, osim netko s nasljedstvom? Po mogućnosti, oba partnera s nasljedstvom. Nadam se da će im pola toga ostati prazno - ogorčen je jedan korisnik Reddita.
Istodobno, dio komentara otkriva i specifične mehanizme unutar same građevinske industrije, uključujući neformalne dogovore i kompenzacijske modele koji dodatno zamagljuju stvarnu cijenu kvadrata:
- Knaufer kojeg znam tvrdi mi da radi za 25 eur/m2, kako je sad ugovorio posao da mu ostane stan kad riješe zgradu i slične nebuloze. Ispada da nema posla više od 3 dana tjedno jer je preskup, a ova kompenzacija za zgradu je izmišljotina koju je nekome sugerirao kad je bivao odje*an zbog visoke cijene - otkrio je jedan komentator.
Hrvat poslao upit za ljetovanje: ‘2+2, 2. red do mora, kad sam čuo cijenu pao sam sa stolice‘
Usporedbe s nedavnom prošlošću dodatno pojačavaju dojam naglog i teško objašnjivog rasta cijena:
- Da, da. Meni je to smiješno jer sam prije pet godina kupila stan u zgradi (građevinske tvrtke) do ovih koje se grade, i to 54 kvadrata za 96.000 eura. Ove cijene sad su katastrofa - napisala je jedna vlasnica stana.
Pojedini korisnici detaljno opisuju i modele zamjene zemljišta za stanove, koji pokazuju koliko se stvarni troškovi gradnje mogu razlikovati od tržišnih cijena:
- E vidiš, te kompenzacije, ja to ne bih stavljao u statistiku. Znam jednog koji obilazi kuće koje nisu održavane/renovirane od 80-ih godina prošlog stoljeća, a imaju dovoljno široko dvorište, i nudi im stan u zamjenu za cijelu parcelu, na kojoj napravi 3+1 stan. S njima se dogovori da parcela vrijedi 40-60-80 tisuća eura, sruši kuću i onda im da stan od 60-70 kvadrata s nešto zelenila ili ograđenog dvorišta uz taj stan. Ako se njemu to isplati, mislim da je jasno koliko ga košta po kvadratu. Da se razumijemo, stan je spreman za useljenje, samo nema kuhinju i rasvjetna tijela. Ovo sve ostalo, kupaonica, zahod, rolete, podovi, terasa... Sve uključeno. Pa vi kupujte stanove za 4.000 eur/m2, kupujte za 239.000 eura ono što je oglašeno za 240.000 i izgrađeno prije 30 godina...
- Za mnoge koji aktivno traže nekretninu, proces se pretvara u dugotrajan i iscrpljujući pokušaj pronalaska nečega što je financijski i funkcionalno održivo:
Mi smo tražili veći stan u kvartu, nekih 85-90 četvornih metara, cijene su od 420 do čak 500.000 eura, neki i bez parkinga, gotovo svi za adaptaciju! Naravno da smo odustali jer, iako imamo svoj u vlasništvu, ne znam kome banka može dati toliki kredit. Da dođemo do toliko novca, morali bismo svoj stan prodati po nerealno visokoj cijeni i moliti boga da se nađe kupac što prije da si pokrijemo dio kredita. A druga stvar, kako da dobijemo kredit od pola milijuna eura, plus još porez na nekretninu i agencijska provizija?! Iskreno, žao mi je vas koji ste u potrazi, jer nama kojima nije gorilo pod nogama to je bilo jako iscrpljujuće i ništa nismo uspjeli naći nakon dvije godine pa smo zato i odustali - komentirao je jedan korisnik.
Podaci o načinu financiranja dodatno kompliciraju sliku tržišta:
- Tridesetak posto stanova prodaje se na kredit, ostali idu za gotovinu - napisao je jedan komentator, na što mu je odgovorila druga korisnica Reddita zanimljivom opaskom:
- Kolegica je u jednoj godini kupila dva stana za keš i nitko ju nije pitao odakle joj pare. Zakon o ispitivanju porijekla imovine ukinuli su 1990. godine i nikad ga nisu vratili.
Istodobno, dio oglašenih stanova kao da zapravo nije na prodaju, već služi kao svojevrsni orijentir za formiranje cijena:
- To, realno, i nisu stanovi za prodaju. Da se ljudima žuri ili da se stvarno žele toga riješiti, ne bi to mjesecima stajalo na oglasniku. Problem je što onda ekipa koja stvarno prodaje stan cijene postavlja prema tome i čudi se kako ne može prodat. Kad imaš nešto realno što se prodaje, to ni ne dotakne oglasnik nego se proda nekoj poznatoj osobi ili nekom tko zna nekoga, osobi s kojom znaš da ćeš imat najmanje zaje*ancije. Ista stvar je i s autima - realan je jedan korisnik Reddita.
No postoje i primjeri koji pokazuju koliko je tržište trenutačno nepredvidivo, pa i sami prodavatelji ostaju iznenađeni postignutim cijenama:
- Istina. Ali jedna napomena. Pričao sam s čovjekom koji je prodavao stan u Španskom - nije pratio cijene, pogledao je oglase, dogovorio se sa suprugom i odredio cijenu, onako, poveću. Krenu pozivi. Nije mogao vjerovati. Dogovorio se s prvim kupcima koji su spustili za 5.000 eura. On sretan i ne može vjerovati za koliko je prodao stan jer sele u kuću blizu Samobora. Kuću su naslijedili i tamo renoviraju skoro sve, mislio je da su se rastegnuli s kreditom na 20 godina, sad ispada da će otplatiti za manje od 10. Bio je spreman spuštati od 30 do 50 tisuća eura jer su stvarno htjeli prodati i preseliti.
Konačno, iz perspektive ljudi iz struke, uzroci rasta cijena nisu nužno tako kompleksni kakvima se često prikazuju:
- Ovdje ljudi pričaju o ekonomskim razlozima, utjecaju Njemačke, EU, inflaciji i crnoj magiji. Ja kao građevinar vam odgovorno tvrdim da smo pohlepni do bola bolova i da nije dosta uzet 400-500 eura po kvadratu nego se uzima 1.500-2.500 eura, a radimo kvadrate po 1.700-2.000. Prošle godine mi je kolega radio trokatnicu, čovjek bez ikakvog znanja i veza je napravio sve za 1.900 eura po kvadratu, a nema tko ga nije oderao. Stanove sad prodaje po 3.700 eura. Uložio milijun, uzeo sebi dva stana, obitelji jedan i ostali su mu isplatili sve da bude s milijunom više-manje u džepu. Kad je stan od 70 kvadrata bio 200.000 eura, banke bi dale taj kredit bez razmišljanja ako si imao bilo što na sebe ili barem neki postotak u kešu. To je prolazilo uvijek, pa su se dosjetili povisiti cijenu za još 500-1.000 eura kad već ide cijena na kvadrat, i banke bogme ne daju 300.000 eura kredita za takav stan i sad se cjenkaju za 2.500 eura, što je opet više od traženoga 2022.-2023. godine. Izvođači su digli cijene za 10 do 15 posto, jedino materijalu cijena zna skočiti preko noći za petnaestak posto - napisao je upućeni građevinac, a njegov je komentar odmah pohvalio drugi korisnik Reddita:
- Hvala ti na ovome, nitko do sad nije želio reći pravu istinu, nego svi kukaju, i ovi što zarađuju milijune i ovi što milijune troše.
Kao šamar za kraj odjeknuo je još jedan komentar, ovoga puta osobe koja je i sama u tom poslu:
- Ja, evo, u građevinskom sektoru nekad znam puknut‘ cijenu koja nema veze sa zdravim razumom. Odmah dobijem posao jer ‘kvadrat sve trpi‘ - zaključio je redditovac.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....