Svaku treću nekretninu u prošloj godini kupio je stranac, a iako je investicijski volumen na real estate tržištu u 2022. bio 40 posto manji u odnosu na 2021., do pada nije došlo zbog smanjenja potražnje, koja i dalje raste, već zato što je ponestalo nekretnina. Ovaj je podatak iznijela Vedrana Likan iz Colliersa na svojem predavanju "Investicijski i razvojni trendovi", kojim je u Kristalnoj dvorani opatijskog Hotela Kvarner u četvrtak otvoren dvodnevni sajam nekretnina Adriatic Expo - Real Estate & Property Exhibition. Riječ je o događaju koji okuplja najvažnije agencije za nekretnine, developere, fondove, predstavnike gradova, općina i regija, konzultante i investitore, a zamišljen je tako da sudionicima bude prilika za networking, sudjelovanje na predavanjima i panelima o trendovima industrije, susret s kolegama i partnerima te najbolji uvid u situaciju na tržištima nekretnina i projekata.
Hotelski smještaj
Prema izlaganju Vedrane Likan, projekcije do 2027. godine pokazuju da će interes za nekretninama i dalje rasti, a budući da se Hrvatska s ulaskom u Schengen, odnosno EU i NATO, našla u sigurnijem investicijskom okruženju, to vodi ka ulasku novog stranog i jačanju domaćeg kapitala. U turizmu, koji u hrvatskom BDP-u ima učešće od 25 posto, lani je ostvareno 98,7 posto noćenja u odnosu na pretpandemijsku 2019., a ovogodišnji promet već sada ukazuje na to da će ova godina, ako se ne dogodi nešto nepredviđeno, oboriti sve turističke rekorde. Lani je ostvareno 90 milijuna noćenja u komercijalnom smještaju, bez nautičkog turizma. Poslovno okruženje u kojem se Hrvatska nalazi karakteriziraju digitalni nomadi, rast IT-ja i techa, snažne strane investicije i strana radna snaga, a jačanje IT sektora počinje se prelijevati na investicije u turizam i real estate.
Prema podacima koje je Vedrana Likan prezentirala na predavanju, u Hrvatskoj u svakom trenutku boravi više od šest tisuća digitalnih nomada, a ankete iz istraživanja pokazale su da od 10 posjetitelja, njih sedam želi ponovno doći, dok ih šest želi investirati u hrvatske nekretnine. Što se tiče turizma, hotelski smještaj je potkapacitiran i na njega otpada samo 15 posto prometa, a većinski se radi o starim hotelima od dvije i tri zvjezdice. Iako se 2020. predviđalo da bi moglo doći do propasti velikih trgovačkih centara zbog prelaska na online kupovinu, to se nije dogodilo, već je, naprotiv, porasla potražnja za kvalitetnim lokacijama za izgradnju novih, a u stalnom je rastu i potražnja za uredskim prostorima, čija je prosječna starost u Hrvatskoj 15 godina i više, te su oni generator nove vrijednosti. Prosječna cijena stambenih nekretnina u Zagrebu trenutno je 2400 eura po kvadratu, gdje se prvi put događa da su po prosjeku cijene kvadrata glavni grad prestigli obalni gradovi Rovinj, Dubrovnik i Split.
Trend koji se uočava uključuje daljnji pritisak na cijene, decentralizaciju i jačanje sveučilišnih gradova i turističkog tržišta, a glavni drajveri su slobodni kapital i rentijerstvo. Utoliko, smjerovi razvoja trebali bi biti stambena politika i priuštivo stanovanje te regulativa stanova turističke namjene, kroz urbanu regulativu, kontrolu i sankcije za one koji regulativu krše. Iako bi, kako predviđa Likan, trebalo doći do postupnog usporavanja rasta cijena nekretnina i njihove diverzifikacije, one neće padati.
- Cijene više nikada neće biti na starim razinama – rekla je Likan. Organizator sajma Adriano Požarić kaže da ove godine sudjeluje 40-ak izlagača.
- Razlika između ovog sajma i dosadašnjih konferencija jest da pokušavamo napraviti ono što vani već postoji, primjerice, sajam u Cannesu, sajam u Münchenu. To su sajmovi na kojima se trebaju susresti gradovi - mi ih ove godine imamo četiri, Šibenik, Opatiju, Žminj i Makarsku - developeri i agencije, jer svi oni razvijaju tržište nekretnina. Tržište je postalo opterećeno potencijalom, Europa se zaista otvorila prema Hrvatskoj, potražnja je deseterostruka u odnosu na kapacitete. Nekretnine nisu više "idem nešto napraviti, imam nekakvu staru kuću od bake", već su to novi projekti koji se razvijaju prema kupcima – veli Požarić.
Prema njegovim riječima, do pada nekretnina vjerojatno neće doći, ali vratit će se trend osiguravanja prvih nekretnina za djelatnike i u turizmu i u drugim industrijama od strane poslodavaca.
Zapadni kapital
- Jedna je makarska tvrtka napravila nekoliko zgrada za svoje djelatnike, takvi se projekti razvijaju i u Istri. U Makarskoj su napravili dvije zgrade sa 16 stanova, a cijena po kojoj su stanovi prodani djelatnicima je 900 eura po kvadratu, s time da im je tvrtka garantirala i kod banke i osigurala najniže kamate. U staroj državi to je bilo normalno, a to je normalno i na zapadu. Javni sektor će također to raditi, što vidimo u Žminju, gdje se ide na prodaju parcela. Većina ljudi koji žele živjeti na području Istre i Kvarnera se seli u zaleđe, i tu lokalna samouprava može puno toga napraviti – priča Požarić.
Naglasak opatijskog sajma je na luksuzu, gdje je, prema Požarićevim riječima, potražnja najveća.
- Prije svega, tu je velika potražnja zapadnog kapitala. No, ima jedna razlika u odnosu na luksuzne nekretnine prije par godina. Sada se pojavljuju luksuzne nekretnine koje su predviđene za stanovanje, što je koncepcijski bitna razlika u odnosu na one koje su predviđene za najam. Hrvatska ide u tom smjeru da postane Florida Europe, što je tema jednog od panela – ističe organizator. Prema njegovim riječima, luksuz danas više nije samo posjedovanje velike kuće s velikom kvadraturom.
- U zapadnoj Europi se počelo događati nešto što se u Japanu dogodilo prije 20 godina, a to i nama slijedi kroz koju godinu.
Vraćanje zelenilu
To je da ljudi kupuju velike nekretnine, velike izgrađene objekte, a potom ih kompletno sruše. Na primjer, na jednoj parceli od 1500 kvadrata imate zgradu s pet apartmana. Oni to sruše da bi napravili malu kućicu s puno zelenila.
To je luksuz danas, lokacija i vraćanje zelenilu. U Frankfurtu sam vidio dva projekta gdje su ljudi kupili dvije velike zgrade koje su kompletno sravnili sa zemljom, sve očistili, da bi napravili jednu luksuznu zgradu sa samo četiri stana. To je novi luksuz – dodaje Požarić. Kaže da takva potražnja ne bi trebala utjecati na cijene stambenih nekretnina. - Radi se o dva različita područja. Mislim da je čista obala, prvi red do mora, prilika da se postigne visoka cijena - zaključuje Adriano Požarić.
