Na Mediteranu danas nije teško pronaći luksuznu vilu. Od Portugala i Španjolske, preko Italije i Hrvatske, pa sve do Grčke nižu se moderne građevine sa staklenim stijenama, bazenima s preljevnim rubom, wellness zonama i suvremenim interijerima. Mnoge od njih izgledaju gotovo identično, bez obzira na to nalaze li se uz Jadran ili Atlantik.
No, upravo se zato među kupcima najveće platežne moći posljednjih godina događa zanimljiv zaokret. Umjesto još jedne luksuzne novogradnje, sve češće traže kuću koja ima karakter, identitet i priču. Nekretninu koja nije nastala prije nekoliko mjeseci, nego je stoljećima bila dio prostora u kojem se nalazi.
Malo je mjesta na Mediteranu gdje takvih građevina ima koliko ih je sačuvano na dubrovačkom području. Ljetnikovci dubrovačke vlastele stoljećima su građeni kao ladanjske rezidencije u kojima su najuglednije obitelji Dubrovačke Republike pronalazile mir daleko od gradske vreve. Danas su upravo oni postali simbol novog poimanja luksuza - onoga koji se više ne mjeri kvadratima, nego autentičnošću.
Jedan od takvih bisera nalazi se u Suđurđu na otoku Šipanu, a mi smo ga posjetili prije dvije godine. Ljetnikovac Vice Stjepovića-Skočibuhe izgrađen je davne 1563. godine, a danas predstavlja jedan od rijetkih, gotovo potpuno očuvanih ladanjsko-gospodarskih kompleksa dubrovačke vlastele. Smješten na gotovo 3000 četvornih metara zemljišta, s oko 800 četvornih metara stambenog prostora, ovaj zaštićeni spomenik kulture već gotovo pet stoljeća svjedoči o vremenu kada su dubrovački trgovci i vlastela gradili raskošne ladanjske kuće okružene vrtovima, maslinicima i morem. Njegova vrijednost nije samo u renesansnim detaljima, kamenim zidovima ili impresivnoj površini. Ono što ga izdvaja jest činjenica da je riječ o mjestu koje je uspjelo sačuvati duh vremena u kojem je nastalo.
Danas je ljetnikovac u vlasništvu dviju australskih obitelji hrvatskog podrijetla koje su upravo u njemu pronašle poveznicu sa svojim korijenima. Nakon opsežne obnove ponovno je oživio, a danas je jedan od rijetkih ovakvih objekata koji se nalaze na tržištu i na prodaju je.
Iako mnogima san o životu u ljetnikovcu nije nimalo mrzak, važno je znati da je kupnja tek prvi korak. Među zahtjevnijim stavkama je obnova, a važno je znati kako obnova povijesnih građevina rijetko nalikuje klasičnoj adaptaciji kuće ili luksuzne vile. Kod zaštićenih objekata svaki zahvat mora biti pažljivo isplaniran, a svaka odluka usklađena s konzervatorskim uvjetima. Cilj nije promijeniti građevinu, nego očuvati ono zbog čega je ona vrijedna.
Među onima koji najbolje poznaju svaki kutak šipanskog ljetnikovca je Edita Kelečević, dizajnerica interijera, suvlasnica i licencirana agentica REA nekretnine agencije, koja zajedno s Ladom Romić Babić posreduje u njegovoj prodaji. Upravo je ona vodila uređenje interijera, jedan od najzahtjevnijih dijelova cijelog projekta.
- Kod ovakvih objekata ne postoje jednostavna rješenja. Sve je pod zaštitom i svaki detalj zahtijeva poseban pristup. Ne možete rušiti zidove, mijenjati kamene podove ili uklanjati stare stropove kao kod suvremene gradnje. Potrebno je poštovati svaki element koji je preživio stoljeća, a istodobno stvoriti prostor u kojem će se ugodno živjeti i danas. Najveći izazov bio je pronaći ravnotežu između očuvanja izvorne arhitekture i suvremenog načina života - kaže Kelečević.
Pogledajte kako su Hrvati iz Australije na Šipanu restaurirali ljetnikovac iz 1563. godine!
Obnova je trajala gotovo godinu dana, a osim konzervatorskih zahtjeva dodatni izazov predstavljala je i sama lokacija.
- Šipan je prekrasan, ali traži vrhunsku organizaciju. Imate dvije trajektne linije dnevno i ako tijekom radova ustanovite da vam nedostaje određeni materijal ili alat, ne možete jednostavno otići po njega. Svaki dolazak, svaka isporuka i svaki građevinski zahvat morali su biti unaprijed isplanirani. Upravo je logistika bila jedan od najzahtjevnijih dijelova cijelog projekta - objašnjava.
Na obnovi je sudjelovao i njezin suprug, bivši hrvatski košarkaški reprezentativac Siniša Kelečević, koji je koordinirao izvođače i organizaciju radova.
- Sve smo radili zajedno. Ja sam bila usmjerena na dizajn interijera, izbor materijala, boja i tekstura, dok je Kelečević vodio organizaciju gradilišta i koordinirao izvođače. Kod ovakvih projekata nijedan detalj nije nevažan i upravo se pokazalo da je ta podjela posla bila najveća prednost. Naravno, sve važne odluke smo na kraju donosili zajednički - govori Edita Kelečević.
Promjene na tržištu luksuznih nekretnina posljednjih godina potvrđuju da se mijenjaju i prioriteti kupaca. Sve je manje onih kojima je najvažnije imati najveći bazen ili najmoderniju tehnologiju, a sve više onih koji žele mir, privatnost i osjećaj da žive u prostoru koji ima vlastitu povijest.
U tome dubrovački ljetnikovci imaju gotovo jedinstvenu prednost. Većina ih se nalazi na velikim parcelama, skrivenima iza kamenih zidova, stoljetnih vrtova i gustog zelenila. Daleko su od turističke vreve i pogleda znatiželjnika, a upravo je diskrecija postala jedna od najtraženijih vrijednosti među uspješnim poduzetnicima, sportašima i javnim osobama.
- Mi smo narod koji poznate osobe uglavnom pušta da žive svoj život. Primijetimo ih, možda ih prepoznamo, ali ih ne uznemiravamo. Mnogi strani kupci upravo to posebno cijene. Privatnost koju ovdje mogu pronaći za njih je često vrjednija od brojnih sadržaja koje nude moderne luksuzne vile - kaže Kelečević.
Dodaje kako suvremeni luksuz više nije pitanje veličine kuće, nego osjećaja koji ona pruža. Tvrdi kako kupci žele mjesto koje ima karakter i priču. Ne žele kuću koja izgleda kao tisuće drugih uz obalu. Upravo zato, nastavlja, povijesni ljetnikovci postaju sve traženiji jer nude ono što se ne može izgraditi, a to je autentičnost.
Interes za povijesne ljetnikovce raste, no ponuda je iznimno ograničena. Prema trenutačno dostupnim podacima, u Hrvatskoj je u svakom trenutku javno oglašeno vrlo malo povijesnih ljetnikovaca i drugih zaštićenih objekata kulturne baštine. Najveća koncentracija nalazi se upravo na dubrovačkom području, gdje su stoljećima nastajala ladanjska zdanja dubrovačke vlastele.
Među objektima koji su trenutačno na tržištu nalaze se renesansni ljetnikovac Crijević-Fouque, čija je oglašena cijena oko 1,8 milijuna eura, ljetnikovac Bonda-Majstorović iz 16. stoljeća, za koji cijena nije javno objavljena, te povijesni ljetnikovac na Šipanu, kojim također posreduje specijalizirana agencija.
Procjenjuje se da je u Hrvatskoj javno ponuđeno između pet i deset povijesnih ljetnikovaca, dvadesetak do četrdesetak dvoraca i kurija te desetak do dvadesetak palača i drugih zaštićenih kulturnih dobara. Međutim, stručnjaci ističu da je stvarna ponuda još manja jer se velik dio prodaje odvija diskretno, bez javnog oglašavanja, preko specijaliziranih agencija i izravnih kontakata s kupcima.
Najviše renesansnih i baroknih ljetnikovaca nalazi se u Dubrovačko-neretvanskoj županiji - na području Dubrovnika, Rijeke dubrovačke, Šipana i Lopuda. Vrijedne povijesne rezidencije nalaze se i u drugim dijelovima Hrvatske. Istarska županija poznata je po kamenim palačama, stancijama i venecijanskim vilama, Splitsko-dalmatinska po kaštelima i povijesnim vilama, dok se u Karlovačkoj, Varaždinskoj i Krapinsko-zagorskoj županiji nalaze brojni dvorci i kurije.
Iako Dubrovnik predstavlja najvrjedniju koncentraciju renesansnih ljetnikovaca u Hrvatskoj, vrijedni ladanjski kompleksi sačuvani su diljem zemlje. U Hrvatskom zagorju nalaze se dvorci poput Trakošćana, Velikog Tabora i Miljane, u Istri brojne stancije i ladanjska imanja, među kojima se ističe Meneghetti, dok se u Slavoniji i Baranji nalaze reprezentativni dvorci Pejačević i Eltz. Uz dubrovačke ljetnikovce, važan dio hrvatske baštine predstavljaju i renesansni kašteli u okolici Splita i Trogira.
Za razliku od suvremenih vila, kod povijesnih ljetnikovaca kupoprodajna cijena često je tek početak ulaganja. Obnova zaštićenih građevina jedan je od najsloženijih građevinskih zahvata jer svaki projekt mora zadovoljiti stroge konzervatorske uvjete.
Prije početka radova potrebno je izraditi konzervatorske smjernice i projekt obnove koji mora odobriti nadležni konzervatorski odjel Ministarstva kulture i medija. Tek nakon toga moguće je započeti građevinske radove.
- Interes kupaca postoji i posljednjih godina sve je izraženiji, ali mnogi odustanu kada vide koliko je proces obnove složen. Osim same kupnje potrebno je pripremiti opsežnu dokumentaciju, uskladiti projekt s konzervatorskim uvjetima i planirati značajna financijska sredstva. Kulturna baština mora biti zaštićena, no vjerujem da bi se u pojedinim administrativnim segmentima mogao pronaći prostor za veću učinkovitost kako bi se ovakvim objektima omogućio novi život, uz potpuno očuvanje njihove autentičnosti - ističe Lada Romić Babić, suvlasnica agencije REA nekretnine.
Koliko će obnova stajati, teško je unaprijed procijeniti jer svaki objekt ima svoje specifičnosti. Okvirni troškovi djelomične obnove kreću se između 1500 i 2500 eura po četvornom metru, dok cjelovita restauracija zaštićenih građevina doseže od 2500 do 4500 eura po četvornom metru. Kod najsloženijih zahvata, koji uključuju konstrukcijsku sanaciju, restauraciju kamenih elemenata, fresaka i štukatura te uporabu izvornih materijala, troškovi mogu premašiti i 7000 eura po četvornom metru.
To znači da obnova ljetnikovca površine oko 600 četvornih metara može stajati između milijun i pol pa sve do više od četiri milijuna eura.
Poseban izazov predstavljaju i materijali. Kod zaštićenih građevina često nije dopuštena uporaba standardnih, suvremenih proizvoda, pa konzervatori zahtijevaju tradicionalne tehnike gradnje i materijale koji odgovaraju izvornom razdoblju. Ručno obrađeni kamen za restauraciju stoji između 300 i 800 eura po četvornom metru, vapnene restauratorske žbuke od 25 do 60 eura, dok restauracija kamenih portala ili prozorskih okvira može doseći i nekoliko tisuća eura po pojedinom elementu. Tradicionalna drvena stolarija izrađena prema izvornim nacrtima stoji od dvije do osam tisuća eura po prozoru ili vratima, a restauracija fresaka, štukatura i drugih ukrasnih elemenata često se ugovara zasebno te može dosegnuti više desetaka tisuća eura.
Povjesničarka Jana otkriva najljepša gornjogradska zdanja u šetnjama za koje se traži mjesto više
Ni pronalazak izvođača nije jednostavan. Na obnovi kulturnih dobara mogu raditi samo tvrtke i obrtnici s odgovarajućim iskustvom i odobrenjima, dok pojedine restauratorske zahvate izvode licencirani restauratori pod nadzorom konzervatora. Restauratorski klesari naplaćuju između 50 i 100 eura po satu, restauratori kamena, drva i zidnih oslika od 60 do 120 eura, a specijalizirani tesari i stolari između 40 i 80 eura po satu. Konzervatorski nadzor obračunava se zasebno, najčešće prema projektu.
Nadalje, visoki troškovi kupnje i obnove razlog su zbog kojeg se domaći kupci rijetko odlučuju na ovakve investicije. Zato među vlasnicima povijesnih ljetnikovaca sve češće prevladavaju strani investitori ili iseljenici hrvatskog podrijetla koji raspolažu većom kupovnom moći i spremni su dugoročno ulagati u očuvanje kulturne baštine.
Takvi projekti često se financiraju kombinacijom vlastitih sredstava i različitih programa potpore. Investitori nastoje iskoristiti europske fondove ili druge programe sufinanciranja namijenjene obnovi kulturne baštine, čime se olakšava provedba zahtjevnih restauratorskih zahvata i povećavaju izgledi da vrijedni objekti budu sačuvani za buduće generacije.
Status kulturnog dobra pritom donosi i određene obveze. Ako je nekretnina upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske, svaki zahvat mora biti odobren od nadležnog konzervatorskog odjela. S druge strane, vlasnicima su u pojedinim slučajevima dostupni programi sufinanciranja obnove, dok država ili jedinica lokalne samouprave pod određenim uvjetima imaju pravo prvokupa.
Sve to pokazuje da kupnja povijesnog ljetnikovca nije tek poslovna odluka ni ulaganje u luksuznu nekretninu. Riječ je o dugoročnom projektu u kojem novi vlasnik preuzima odgovornost za očuvanje dijela hrvatske kulturne baštine.
U vremenu kada se luksuz sve manje mjeri veličinom bazena, a sve više jedinstvenim iskustvom koje određeni prostor pruža, upravo su ovakvi ljetnikovci postali ono što se na tržištu najteže pronalazi - mjesta s autentičnom pričom, identitetom i dušom koja traju stoljećima.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....