Iza posrednika u kupoprodaji na tržištu nekretnina, iznimno je teška godina. Senzacionalistički napisi o cijenama stanova, nerealni prohtjevi prodavatelja i najave uvođenja poreza na nekretnine, negativno su utjecali na njihov posao, kaže nam Ervin Poljaković, vlasnik tvrtke "Plexus nekretine".
U prvoj polovini 2024. zabilježeno je 67.415 kupoprodaja nekretnina, što predstavlja blagi pad od 0,86 posto u odnosu na lani. Najprodavaniji stanovi bili su veličine između 45 i 65 četvornih metara. Cijena prosječnog kvadrata je oko 2700 eura. U glavnom gradu Hrvatske cijena je oko 2300 eura, a u ostatku zemlje za četvorni metar stana u prosjeku treba izdvojiti oko 1900 eura. Prodaja stanova i kuća stagnira. Sasvim je sigurno da je opća pomama za kupovinom stanova i kuća prošla, ali su apetiti prodavatelja i dalje jako veliki.
– Tomu je najviše kriva usmena predaja. Netko je čuo kako mu je susjed prodao stan po astronomskoj cijeni, pa onda i on misli da može tako, a razlika je u tome što je u renoviranje stana koji se dobro prodao bilo uloženo pedeset tisuća eura, a ovaj drugi je ruina.
Nevjerojatno je kako nerealnih prodavatelja ima. Čuju da se na Žnjanu prodaje metar četvorni stana u novogradnji za 5200, a oni bi isto toliko ili i više iako im je zgrada stara četrdeset godina. Da su u krivu shvate tek nakon otprilike godinu dana jer im se na postavljeni oglas rijetko javljaju potencijalni kupci, i onda spuste cijenu – veli Poljaković koji se slaže s našom konstatacijom da su kod pretvaranja kuna u euro, mnogi požurili iz "šušta" izvaditi novac sumnjivog podrijetla i pretvoriti ga u nekretnine, što je umjetno napumpalo cijene. Doduše, nešto je tomu pridonio i rast plaća te povoljni krediti. Kamate nikad nisu bile manje.
Bez obzira na sve, u 2025. očekuje se manje transakcija na tržištu nekretnina. Ove godine manje je stranaca kupilo u Hrvatskoj kuću ili stan, nego lani. Efekt ulaska Hrvatske u Schengen i eurozonu se ispuhao.
Vezana prodaja
– Nema više ni suludo bogatih Ukrajinaca koji su bili spremni platiti basnoslovne cifre za luksuzne nekretnine. Imate ljudi koji prodaju veći stan u starijoj gradnji u Splitu i traže za njega i po 400 tisuća eura?! Pa, tko će im to platiti? Stranac sigurno neće, jer takvi stanovi obično nemaju osiguran parking, a nitko neće dati toliki novac da bi kružio po sat vremena po kvartu ne bi li se parkirao. Stan mora danas imati osigurano minimalno jedno parkirno mjesto.
Osim toga, ne možete vi od naših ljudi očekivati da imaju toliki novac. Pa ni s ne znam kakvim kreditom nije se lako rastegnuti do 400 tisuća eura, tako da ako naš čovjek i kupuje tako skupu nekretninu, obično se tu radi o vezanoj prodaji, jer kupac mora prvo prodati svoj stan i podići kredit, da bi kupio drugu nekretninu. I zato mi sada imamo apsurdnu situaciju: cijene po metru četvornom su jako visoke, a broj kupoprodaja pada – kaže Poljaković i dodaje da se pad cijena i manjak interesa kupaca već osjeti kad su u pitanju stanovi u starijim zgradama.
– Renoviranje danas košta. U posljednjih pet, šest godina, cijene radova su porasle i do osamdeset posto. Računajte na nekih osamsto eura po kvadratu za kompletnu adaptaciju stana: zidova, podova, zatvora... I još manjka radne snage na tržištu, pa nije lako pronaći izvođača. A kupaca koji bi tek tako davali silan novac za stanove jednostavno više nema, pa se tržište nužno mora svesti u realne okvire – veli.
Zanimljivo je da ni ponuda stanova na splitskom tržištu nije baš neka. Kad "zaguglate" po web oglasima, ispada da ih je nešto preko tisuću na prodaju, međutim, radi se o tri puta manjoj brojci.
– I to zato jer vam se jedan te isti stan prodaje na tri oglasna mjesta. Kad tome pridodate bar sto stanova koji se nalaze u podrumu ili su potpuno neadekvatni za život, a koje je nemoguće prodati, ispada da je u Splitu na prodaji nekih tristotinjak stanova – kaže naš sugovornik.
Čekaju nas veći porezi
Porez na nekretnine je uveden tiho, bez većih otpora javnosti. Kako će to utjecati na cijene nekretnina, prodaju i kupnju stanova, gradnju novih objekata...
– Moglo bi usporiti procese, no to tek trebamo vidjeti. Činjenica je da se sad ne govori o drastičnim porezima, ali sigurno je da ovo tek početak što se tiče davanja državi kad su u pitanju nekretnine. U susjednoj Srbiji se oporezuje čak i stan u kojem živite, tako da i nas vjerojatno čekaju veći porezi. U Americi su oni jako visoki, tako da nije lako posjedovati nekretninu. Mislim da nas se sve skupa priprema na scenarij kad će porezi na nekretnine biti više od simboličnog izdvajanja i da će to potpuno promijeniti naša razmišljanja o isplativosti ulaganja u stanove, kuće, apartmane... – veli Poljaković, i napominje da općem neredu na tržištu nekretnina kumuje i financijska nepismenost građana.
– Mi jednostavno ne znamo ulagati u ništa drugo do u nekretnine, jer dobar dio građana nema pojma o bilo kakvoj drugoj vrsti investicija, pa se i iz tog razloga pumpaju cijene kvadrata. Dobra strana tog poreza je što će nas natjerati da promislimo i o drugim ulaganjima, kao i to da cijenimo nekretninu koju imamo i brinemo o njenom održavanju kako ne bi gubila na vrijednosti – veli Poljaković i objašnjava zašto je u nas tako puno nekretnina na mali broj stanovnika.
– Zato što se ne plaća porez na nasljedstvo, pa starija generacija u pravilu prenosi stečene nekretnine budućoj. To drugdje nije slučaj. U Francuskoj nasljednici u prvoj liniji, supružnici i djeca, plaćaju čak četrdeset posto poreza na nasljedstvo! – kaže Poljaković.
Na tržištu nekretnina nedostaje novih stanova. Najbolju prođu imaju dvosobni, veliki oko šezdeset kvadrata. Svaku treću nekretninu u Dalmaciji kupuju stranci. Hoće li oni profitirati kad nas "rebne" porez na nekretnine?
– Mi ćemo i dalje biti povoljniji što se cijena tiče nego što je to slučaj u bogatijim zemljama EU-a, ali je pitanje što tržište takvim kupcima može ponuditi? Bogati stranac vam neće kupiti svašta, a kamoli stari stan bez parkinga ma na kojoj on lokaciji bio – zaključuje Poljaković.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....