Crna Gora - novi turistički div: 'Ovo je totalni turizam. Rade sve živo da privuku strani kapital. Za razliku od nas'

Sedam superjahti usidreno je na vezovima, za koje se vidi da su tek sagrađeni i najmoderniji na Jadranu. Na obali, u potpuno novu kamenu vilu, uselili su se bogati stranci koji su i prije početka gradnje pokupovali svih 29 stanova po prosječnoj cijeni od 4600 eura za četvorni metar. U vili koja se trenutno gradi stanovi se prodaju po 6500 eura za kvadrat… Ovo je lijepa, pametna investicija na obali Jadranskog mora - samo ne na hrvatskoj, nego na crnogorskoj obali.

Milo Đukanović: Naš model je jednostavan; najliberalnija smo ekonomija na Jadranu

“Sebaše nas, zenice mi oka”, rekli bismo uz malo pretjerivanja i u duhu novog crnogorskog pravopisa koji koji sj piše i kao • (meko š), a zj kao • (meko ž).

Jer, ako se ambiciozni planovi investitora u Porto Montenegru nastave ostvarivati brzinom kojom su počeli, uskoro će svi oni brodovi i superjahte koje ljeti gledamo između hrvatskih otoka najviše svog novca ostavljati ne u Hrvatskoj, već u Crnoj Gori.

Marina za superjahte

U Hrvatskoj postoji šibenska marina Mandalina koja ima 350 vezova, prima megajahte do 80 metara dužine i dogradnjom do kraja 2011. planira primati i jahte do 100 metara dužine. Ali, u Tivtu, u bivšem Mornaričkom remontnom zavodu Arsenal, crnogorska je vlada dala investitorima odriješene ruke, a oni odriješili vreće s novcem, u namjeri da postanu najbolja marina za superjahte na čitavom Mediteranu.

Peter Munk, Kanađanin mađarskog podrijetla, koji je osnovao i vodi Barick Gold, najveću rudarsku kompaniju za vađenje zlata u svijetu, 2004. je prvi put razgovarao s Milom Đukanovićem, premijerom Crne Gore, koja je u to vrijeme još bila u zajednici sa Srbijom.

Raj za investitore

“Uskoro ćemo steći nezavisnost i ja želim podići standard života Crnogoraca, a jedini način da to učinim jest da pretvorim Crnu Goru u novi Monako”, rekao mu je tada Đukanović.

“Ako zaista mislite to što govorite, onda ste upravo upoznali jednog od nekoliko ljudi u svijetu koji to mogu ostvariti”, odgovorio mu je svjetski kralj zlata.

Peter Munk okupio je svoje prijatelje koji su spremni s njim zajedno investirati: lorda Jacoba Rothschilda i njegova sina Nathana iz ugledne bankarske dinastije Rothschild, francuskog magnata luksuznih brendova Bernarda Arnaulta (osnivača holdinga LVMH pod kojim se nalaze i takvi brendovi kao što su Louis Vuitton, Dior ili Dom Pérignon), i ruskog oligarha Olega Deripasku.

Crnogorska vlada dala im je u 90-godišnji zakup 24 hektara zemlje i 800 metara obale u Tivtu za samo tri milijuna eura, ali uz obvezu investitora da zbrinu bivše radnike remontnog zavoda (15 milijuna eura), očiste podmorje od smeća među kojim je bilo vojnog eksploziva i krhotina brodova (7 milijuna eura), sagrade infrastrukturu (18 milijuna eura) te u fazama kroz nekoliko godina ulože do 600 milijuna eura u razvoj. Dosad je uloženo oko 100 milijuna eura.

Prodaja vojnih objekata

Munk u Porto Montenegru ima 55 posto i ako mislite da bi ga kriza mogla omesti u stvaranju najmodernije marine za superjahte u Europi, pogledajte kako se kriza odrazila na njegov osnovni biznis: proteklog lipnja zlato je doseglo povijesno rekordnu cijenu od 1264 dolara za uncu.

Porto Montenegro imao je pismo namjere s poznatim svjetskim hotelskim lancem Four Seasons od kojeg se sada odustalo (umjesto jednog velikog, u Tivtu će se uz marinu graditi dva manja “boutique” hotela), ali to je jedino odstupanje od ambicioznog plana investiranja. Sve ostalo i dalje ide po planu.

“Investirat ću koliko je god potrebno. Ako treba, još 50 milijuna eura, 100 milijuna eura... Unatoč globalnoj ekonomskoj recesiji, nećemo zaustaviti našu investiciju”, rekao je Peter Munk u Tivtu prošlog tjedna.

Za razliku od Hrvatske, Crna Gora nije se ustručavala brzo prodati bivše vojne objekte koje je naslijedila uz more. Za razliku od Hrvatske, Crna Gora u partnerstvu s Munkom razvija pametan biznis-model koji očekuje velik profit od nautičkog turizma.

Jahtaši već godinama otkrivaju Jadransko more kao jednu od najljepših nautičkih ruta. Mnogi se slažu da nema ljepše plovidbe od one između dalmatinskih otoka, a na kraju rute - kao bonus - završite u Veneciji, najljepšem gradu na svijetu. Tko tome može odoljeti?

Općenito, istočni Mediteran je puno atraktivniji za plovidbu nego zapadni, ali istočni Mediteran, pa ni Jadran, nema tu kvalitetu usluge u marinama kakvu imaju Cannes, Monte Carlo ili Antibes na francuskoj rivijeri. Upravo tu želi uskočiti Porto Montenegro.

Najniže cijene

Jahta od 75 metara vez u marini u francuskom Antibesu plaća oko milijun eura, kaže Oliver Corlette, direktor Porto Monterengra. U Tivtu će imati sve usluge kao i u Francuskoj, a vez će plaćati oko 130 tisuća eura godišnje. Sada, u prvoj godini nakon otvaranja, cijene su još i niže: 61.482 eura za jahtu od 75 metara ili 137.712 eura za jahtu od 125 metara, što je maksimalna dužina megajahte koju Porto Montenegro može primiti.

Opća je procjena u jahtaškom svijetu da godišnji trošak održavanja superjahte iznosi oko 10 posto cijene, koliko je ta superjahta koštala nova. U deset godina, dakle, vlasnik jahte plati za održavanje isti iznos koji je platio za kupnju. U Porto Montenegru čine sve da taj iznos jahtaši ostavljaju kod njih.

S ovakvim biznis-planom, Porto Montenegro jedan je od nekoliko projekata koji redefiniraju Crnu Goru od destinacije stihijskog i masovnog turizma prema pametnom i elitnom.

Naravno, Crna Gora ima i svoju drugu, ružniju stranu. Zapravo je crnogorska obala kao tijelo Pamele Anderson (koju su lani doveli u Budvu da promovira Crnu Goru): posvuda bespravno građena, puna ožiljaka koji nagrđuju negdašnju prirodnu ljepotu, ali ako se malo bolje zagledate u neke njezine dijelove, teško ćete ostati ravnodušni...

Pustimo na trenutak te ožiljke i koncentrirajmo se samo na ljepše dijelove.

Vlada Crne Gore aktivirala je još dvije velike investicije u neposrednoj blizini Tivta. Na poluotoku Luštica egipatska kompanija Orascom dobila je u 99-godišnji zakup 6,5 milijuna četvornih metara. To su platili 10 milijuna eura uz obvezu da u sljedećih 12 godina investiraju 1,1 milijardu eura u gradnju osam hotela, jedno ili dva golf-igrališta sa 16 rupa, 700 vila... - ukratko, čitav hotelsko-rezidencijalni grad.

Otok sa šest zvjezdica

Otočić Sveti Marko, također ispred marine Porto Montenegro, na kojem je nekad bio hotel lanca Club Med, kupio je ruski tajkun Mihail Slipenčuk, vlasnik kompanije Metropol, i pretvorit će ga do 2015. u “otok sa šest zvjezdica”.

- U svibnju 2009. Metropol je potpisao predugovor s ekskluzivnim hotelskim lancem Banyan Tree. Na tom otoku površine 350 tisuća kvadrata gradit će s hotel sa 160 do 180 ključeva i 75 privatnih vila koje će biti na prodaju, ali će imati sve usluge hotela - kaže Aleksandar Đurović, konzultant iz Savills Montenegra, najveće agencije za nekretnine u Crnoj Gori, koja je dio ugledne svjetske agencije Savills sa sjedištem u Londonu.

Savills Montenegro nastala je kao podružnica hrvatske agencije fokusirane na prodaju nekretnina strancima, koju je osnovao jedan Irac oženjen Hrvaticom. Kad je nakon rata Hrvatska počela dobivati pozitivan PR u svijetu kao “nova Azurna obala”, nije trebalo dugo da isti ti stranci oduševljeni Hrvatskom odu južnije i otkriju Crnu Goru kao “novu Hrvatsku”. Nema otoka, ali ima Boku kotorsku pod UNESCO-ovom zaštitom, ima ludi noćni život Budve, ima Sveti Stefan i - možda najvažnije - puno jeftinije cijene i puno povoljniju klimu za investiranje.

Prvo su došli Englezi i Irci, koji su 2006. činili 50 posto svih stranih kupaca u Crnoj Gori. Oni su kupovali stare, kamene kuće u Boki kotorskoj. Onda su 2007. počeli dolaziti Rusi, koji su do 2008. činili više od 90 posto svih stranih kupaca. U prvom kvartalu ove godine čak 95 posto svih kupaca bili su Rusi. Njihov ukus je nešto drukčiji od Engleza, oni traže novogradnju, po mogućnosti da je sve već namješteno i da ima dodatne sadržaje kao što je bazen. I da bude u Budvi - kaže Dolores Krgović iz agencije Savills Montenegro.

Izmjene zakona

Prije nego što se dogodio taj građevinski bum, u posljednjih 50 godina broj stanova i kuća u Crnoj Gori rastao je 2 posto godišnje. Od 2003. do 2008., pokazuju podaci Savillsa, rast je bio 35 posto godišnje! Ali rast cijena nekretnina zaustavljen je u godinama krize: 2007. prosječna cijena kvadrata dosegla je vrh od 3000 eura, nakon čega pada na 2000 eura prošle godine i polako se oporavlja sa 2200 eura ove godine.

Neke investicije su se zaletjele pa stale. Na brdu Zavala s pogledom na čitavu Budvu ruska kompanija Mirax počela je graditi ekskluzivno, ali vrlo zbijeno naselje koje je, osim 38 vila, trebalo imati hotel po uzoru na hotel-jedro Burj Al Arab u Dubaiju. To “jedro” trebalo je biti novi simbol Budve i Crne Gore, ali problemi sa zemljištem, investitorovo kršenje građevinske dozvole i financijski slom ruskog Miraxa zaustavili su gradnju. Jedro u Budvi tako neće biti ništa više od još jedne kompjutorske animacije.

Žarko Radulović, suvlasnik kompanije Montenegro Stars, svojevrsni je rekorder među investitorima jer mu je trebalo samo 15 mjeseci da sruši stari hotel i na istom mjestu uz plažu u Bečićima izgradi novi hotel s pet zvjezdica, najveći u Crnoj Gori. Ali čak ni u Crnoj Gori, gdje je sve moguće, to je iznimka, a ne pravilo: investicije se ne razvijaju tako rekordno brzo.

- Prije ove krize ja sam izjavio da za 10 godina svaki Crnogorac može imati 10 tisuća eura mjesečno, a da pritom nitko ništa ne radi... - kaže Žarko Radulović i, nakon male pauze, poentira: - Samo pod jednim uvjetom: da ne smetamo onima koji hoće raditi!

S takvim stavom Žarko Radulović, kao predsjednik Crnogorskog turističkog udruženja, konstantno surađuje s Vladom i utječe na donošenje zakona i odluka koji se tiču turizma. Puno više nego u Hrvatskoj, sve je podređeno turizmu i slušaju se ideje ljudi koji se njime bave.

Primjerice, do ove godine po propisima je trebalo 180 eura za registraciju radnika koji nije rezident Crne Gore. To smo promijenili i sad nas to košta 15 eura. Od takvih detalja do izmjena zakona o turizmu sudjelujemo u svemu jer polazimo od pretpostavke da nijedna vlada ne radi ništa. Radimo mi koji smo na terenu, a vlada nas sluša - opisuje Radulović koncept suradnje.

Uvoz turističkih radnika

Samo dođete, platite 15 eura, i možete uvesti stručnjake za kuhanje, masažu, bazene, inženjere, kakvih u našim zemljama nema dovoljno. U Hrvatskoj se pak godišnje izda svega 948 radnih dozvola za strane, od čega na turizam otpada samo 138. Tijekom vrhunca turističke sezone, oko 25% crnogorskih turističkih radnika su stranci.

Splendid je bio prvi, ali više nije jedini hotel sa 5 zvjezdica u Budvi. Tik do zidina starog grada sagrađen je ogromi novi hotel Avala. Na poznati svjetski luksuzni hotel Aman na otoku Sveti Stefan još se, međutim, čeka. Crnogorska vlada sklopila je dobar deal: Aman Resorts zakupio je otok Sveti Stefan na 30 godina uz cijenu godišnjeg najma od 2,1 milijun eura (koji se povećava ako godišnje poslovanje Amana na Svetom Stefanu premašuje 21 milijun eura) i uz obvezu ulaganja 40 milijuna eura.

‘Svima će nam biti bolje’

Od siječnja 2007., kad je ugovor sklopljen, Aman je uredio i otvorio samo obližnju Vilu Miločer, ali renovacija otoka Sveti Stefan, spomenika kulture, traje dulje nego što se očekivalo. Ni ovo ljeto, kad je slavio 50 godina od pretvaranja čitavog otoka Sveti Stefan u jedan turistički kompleks, nije otvoren za goste.

Možda nas ipak ne “sebaše” Crnogorci u turizmu, kao što smo tvrdili gledajući Porto Montenegro u Tivtu. Ali to nije ni bitno: važno je tko će s kim (surađivati), a ne tko će koga.

U marini Mandalina, jedinom hrvatskom pravom konkurentu marini Porto Montenegro, na pitanje kako gledaju na konkurenciju u Tivtu kažu kako su sretni jer “gradnja svake nove marine za megajahte u regiji ne znači konkurenciju nego poboljšanje kvalitete za sve nas.

Peter Munk, vizionar iza Porto Montenegra, i sam je jednom prilikom rekao: “Cijeli Jadran poletjet će na krilima novog jadranskog Monaka”.