Rast zaposlenosti, solidan rast plaća te subvencionirani krediti podržavaju jagmu za stanovima

Pozitivna izvedba građevinskog sektora nastavljena je u ovoj godini, a podaci o izdanim građevinskim dozvolama sugeriraju da će se slična kretanja nastaviti u kratkom roku. Brz ekonomski oporavak u kombinaciji sa značajnim iznosom sredstava koji je stavljen Hrvatskoj na raspolaganje iz fondova EU podržava pozitivnu izvedbu građevinskog sektora u kratkom roku.

Ključni rizici za sektor proizlaze iz potencijalne prolongacije nepovoljnih kretanja u turističkom sektoru, nedostatka radne snage, otežane dostupnosti sirovina te značajnih uzlaznih pritisaka na cijene inputa kao što su čelik i aluminij. Uobičajeni pad cijena stanova koji je karakterističan za silazne faze ekonomskog ciklusa ovaj nas je put zaobišao. Uzimajući u obzir aktualne razine novogradnje te nemogućnost domaćega građevinskog sektora da ih značajno poveća s raspoloživim ljudskim resursima, očekujemo da će se uzlazni pritisci na cijene stanova u Zagrebu nastaviti.

Građevinski sektor u brojkama

Usprkos snažnom ekonomskom šoku koji je zadala pandemija, pozitivna izvedba građevinskog sektora se nastavlja, čemu su pogodovali kontinuirana potreba za građevinskim radnicima na mjerama obnavljanja javnih ustanova i privatnih objekata nakon potresa u 2020. te nastavak solidne potražnje privatnog sektora, koja je dodatno potpomognuta mjerom subvencioniranja stambenih kredita za mlade. U takvim okolnostima, udio građevinskog sektora u BDP-u je zabilježio daljnji rast te se postupno približava razinama iz predrecesijskih godina.

Nakon niza godina smanjenja, u 2020. je treću godinu uzastopno rastao broj zaposlenih u građevinskom sektoru. Suprotno kretanjima na državnoj razini, gdje je broj zaposlenih marginalno smanjen, građevinski je sektor u 2020. imao 7 posto više zaposlenih na godišnjoj razini, čime je ostvario najvišu stopu rasta zaposlenosti među svim sektorima (promatrano prema NKD klasifikaciji) u spomenutom periodu. Rast zaposlenosti u ovom sektoru nastavio se u prvih deset mjeseci po stopi od 5,4 posto godišnje. Usprkos rastu u proteklih nekoliko godina, građevinarstvo i dalje ima oko 3500 radnika manje u odnosu na vrhunac ostvaren u 2008.

Nastavno na rast od 4,5 posto u 2020., rast plaća u građevinskom sektoru blago je usporio na 2,9 posto godišnje u prvih devet mjeseci godine te je tako bio ispod državnog prosjeka rasta neto plaća od 3,5 posto u istom razdoblju. Prosječna neto plaća u građevinarstvu pritom je iznosila 7523 kune te je 21,1 posto ispod državnog prosjeka.

Usprkos navedenim pozitivnim kretanjima, na umu treba imati da se građevinski sektor trenutačno bori s dva ključna problema - nedostatkom radne snage s jedne strane te rastom cijena sirovina s druge. Nedostatak radne snage problem je s kojim se građevinski sektor bori već godinama i on je tek djelomično riješen povećanjem kvota za uvoz radnika. S obzirom na više plaće koje građevinski sektor nudi u nekim zemljama u okolini (Njemačka, Austrija), velik dio domaćih radnika odlučuje se na odlazak na rad u inozemstvo, a Hrvatska je nerijetko i usputna postaja za brojne inozemne radnike na putu prema tim zemljama. Istodobno, sve veći problem postaje otežana dostupnost pojedinih materijala te rast cijena aluminija i čelika na svjetskom tržištu, što rezultira rastom cijena radova te u konačnici višom cijenom nekretnine po četvornome metru.

Nedostatak radne snage i rast cijena sirovina ključni su problemi građevinskog sektora

Podaci o obujmu izvršenih građevinskih radova ukazuju na pad u razdoblju prvog lockdowna prošle godine, što prije svega pripisujemo poteškoćama s nabavom radnika s obzirom na to da je u jednom periodu bio zabranjen prolaz između županija, a i stvorene su određene teškoće u putovanju radnika iz inozemstva zbog trajanja obvezne karantene. Unatoč navedenom, na godišnjoj razini ostvarena je pozitivna stopa rasta obujma izvršenih građevinskih radova od 3,9 posto. Nadalje, podaci za prvih devet mjeseci ove godine ukazuju na daljnje intenziviranje aktivnosti uz stopu rasta od 10,9 posto.

Podaci o izdanim građevinskim dozvolama upućuju na nastavak pozitivne izvedbe u predstojećem periodu. Na godišnjoj razini indikator je ostvario rast od 14 posto godišnje u prvih devet mjeseci godine uz istodoban rast predviđene vrijednosti radova za koje su izdane dozvole od 16,3 posto.

Tržište nekretnina

Tržište nekretnina u proteklim je godinama bilo podržano rastom zaposlenosti, solidnim rastom plaća te rekordno niskim kamatnim stopama, što je rezultiralo rastom raspoloživog dohotka stanovništva. Dodatno, rast ekonomske aktivnosti rezultirao je povećanom potražnjom za industrijskim i uredskim zgradama te skladištima i zgradama za trgovinu na veliko i malo. Značajnu je ulogu imao i snažan uzlet turističke aktivnosti, koji je rezultirao ulaganjima u gradnju novog i poboljšanje postojećeg smještaja.

Unatoč snažnom ekonomskom šoku izazvanom pandemijom, vanjsko okruženje i dalje ide u prilog nastavku pozitivnih kretanja na tržištu stambenih nekretnina. Naime, niz mjera fiskalne i monetarne podrške osigurao je stabilnost raspoloživog dohotka stanovništva. Zahvaljujući potporama za očuvanje radnih mjesta pad zaposlenosti u protekloj je godini bio marginalan, a u ovoj su ostvarena pozitivna kretanja uz istodoban nastavak rasta plaća. Mjere socijalnog distanciranja i povećana averzija prema riziku rezultirale su povećanjem štednje na računima kod dobrog dijela građana, stavljajući im na raspolaganje određenu zalihu financijskih sredstava u postpandemijskom periodu. Istovremeno, prema Anketi o kreditnoj aktivnosti banaka, nakon inicijalnog zaoštravanja kreditnih standarda pri odobravanju kredita za kupnju stambenih nekretnina za tu se vrstu zajmova bilježi kontinuirano popuštanje od trećeg kvartala 2020.

Tržište uredskog prostora u isto je vrijeme pogođeno sve češćim oblikom rada od kuće, za koji se čini da će ostati opcija dijelu kompanija i nakon što pandemiju ostavimo iza sebe. Određene kompanije već su komunicirale svojim zaposlenicima da namjeravaju eliminirati fiksna radna mjesta te uvesti rad od kuće kao trajnu opciju za 20 do 30 posto ukupnog radnog vremena. U nedostatku fiksnih radnih pozicija u uredima, radnici će se izmjenjivati na dostupnim mjestima u vremenu koje će provoditi u uredu, a ostatak vremena radit će od kuće. Ipak, ocjenjujemo da će učinak takvih promjena u kratkom roku biti ograničen te djelomično kompenziran rastom zaposlenosti.

Broj završenih zgrada nastavio je rasti u 2020. (za 4,1 posto) zahvaljujući uzletu završenih stambenih zgrada od 6,1 posto, a segment nestambenih zgrada ostvario je pad od 3,3 posto.

Snažnija potražnja za stambenim nekretninama u kombinaciji sa znatno nižom ponudom u odnosu na pretkrizno razdoblje rezultirala je uzlaznim pritiscima na njihove cijene.

Trend rasta cijene novih stanova u Zagrebu zadržao se i prošle godine uz povećanje od visokih 9,4 posto, dok je u prvoj polovici ove godine došlo do marginalnog povećanja od 0,6 posto. U odnosu na kraj 2016. godine, cijena kvadrata novog stana u Zagrebu porasla je za 35,3 posto, sa 10.445 na 14.127 kuna u prosjeku. Pritom nije mnogo zaostajao ni rast cijena u drugim dijelovima Hrvatske s prosječnim povećanjem od 28,9 posto u istom periodu. Imajući na umu nedostatak radne snage koji vrši uzlazne pritiske na plaće radnika te rast cijena sirovina kao što su čelik i aluminij, kao i i dalje nisku ponudu novogradnje u odnosu na potrebe, očekujemo da će se uzlazni cjenovni pritisci nastaviti.

Potencijalne prilike za građevinski sektor i tržište nekretnina

· Značajan iznos sredstava koji je stavljen Hrvatskoj na raspolaganje iz fondova EU tijekom sljedećih šest godina ide u prilog pojačanom (su)financiranju infrastrukturnih projekata te projekata energetske obnove javnih i privatnih zgrada.

· Brz ekonomski oporavak i stabilizacija poslovanja domaćih kompanija osigurava sredstva za jačanje investicijske aktivnosti u kratkom roku te rast ulaganja u nove prostore, skladišta i pogone.

· Očekivani ulazak Hrvatske u eurozonu poticajan je za privlačenje inozemnih investicija.

· Nova runda državnih subvencija u kombinaciji s rastom plaća ide u prilog potražnji za stambenim nekretninama.

· Nastavak visoke razine investicijske aktivnosti od strane vodećih turističkih kompanija.

· Priznavanje troškova prehrane i smještaja zaposlenih stranaca kao porezno priznatih rashoda s ciljem smanjenja pritiska koje nedostatak radne snage vrši na građevinske kompanije.

· Obnova zgrada oštećenih u potresu koja se procjenjuje na 25.000 s procijenjenom štetom od 86 milijardi kuna.

Potencijalni rizici za građevinski sektor i tržište nekretnina

· Očekivani rast kamatnih stopa u nadolazećem periodu imati će dvostruki negativan utjecaj na potražnju za nekretninama. Kao prvo, rast kamatnih stopa na hipotekarne kredite smanjuje privlačnost kupnje vlastite nekretnine. Kao drugo, kamatne stope na štednju postaju privlačnije nego do sada, čime nekretnine gube na privlačnosti kao investicijska opcija.

· Znatan rast duga države povezan s pandemijom koronavirusa smanjuje prostor za značajnije financiranje infrastrukturnih projekata.

· Iseljavanje mladog stanovništva, koje je ključni pokretač potražnje za stambenim nekretninama, implicira smanjenje potražnje u dugom roku.

· Usporavanje rasta turističkog sektora potencijalno bi moglo rezultirati padajućim stopama rasta građevinske aktivnosti na obali u pogledu privatnog smještaja. · Visoka stopa PDV-a na kupnju novogradnje u iznosu od 25 posto.

· Potencijalan daljnji rast cijena sirovina i/ili nedostupnost istih povećavaju troškove gradnje i rezultiraju sporijom realizacijom projekta.

· Nedostatak radne snage s obzirom na to da domaće stanovništvo odlazi na rad u susjedne zemlje koje nude veće plaće.

· Pad potražnje za uredskim prostorom u kratkom roku s obzirom na to da velik dio radnika radi od kuće te potencijalan pad potražnje i dugoročno s obzirom na to da dio kompanija planira uvesti rad od kuće kao stalnu opciju za 20 do 30 posto radnog vremena.

Usporedna analiza kompanija

Analiza poslovanja vodećih građevinskih kompanija ukazuje na snažan rast prihoda te poboljšanje indikatora profitabilnosti u 2020. Dok detaljni podaci kompanija o poslovanju u ovoj godini još nisu dostupni, indikatori građevinskih radova upućuju na nastavak pozitivne izvedbe. Pritom na umu treba imati da je nestakom nekih od najvećih građevinskih tvrtki za vrijeme financijske krize izgubljen potencijal domaćih kompanija za preuzimanje velikih i zahtjevnih građevinskih radova, pa se na važnim projektima kao nositelji radova sve češće pojavljuju strane tvrtke dok domaće imaju ulogu podizvođača.

Dalekovod d.d. se u 2020. s rastom ukupnih prihoda od 5,7 posto probio na prvo mjesto liste vodećih domaćih građevinara. Rast prihoda posljedica je visoke razine ugovaranja tijekom 2019. godine, a posljedično i realizacije novougovorenih projekata tijekom 2020. godine. EBITDA Dalekovoda d.d. uvećana je za 23,4 milijuna kuna, na 77,6 milijuna kuna. Poslovni prihodi Dalekovoda u prvih devet mjeseci 2021. rasli su 3 posto godišnje. Istodobno, EBITDA kompanije smanjena je za 5,3 posto, na 54,3 milijuna kuna, uslijed nepovoljnih okolnosti uzrokovanih pandemijom. Preciznije, zabilježen je snažan rast cijena sirovina i materijala, a otežana je njihova nabava. Aktivnost ključnih kupaca kompanije ostaje pod izrazito negativnim utjecajem pandemije, što se negativno odrazilo na tendersku aktivnost. Tijekom prvih devet mjeseci 2021. Dalekovod d.d. je ugovorio oko 400 milijuna kuna novih poslova, što predstavlja pad veći od 40 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.

KAMGRAD d.o.o. je u 2020. ostvario blagi pad prihoda, od 2,3 posto, a EBITDA je u istom periodu uvećana za 0,9 posto te se popela na 97,5 milijuna kuna. Istodobno su se indikatori zaduženosti kompanije nastavili poboljšavati.

Izgledi

Usprkos snažnom ekonomskom šoku koji je zadala pandemija, pozitivna izvedba građevinskog sektora nastavila se u prošloj te u prvih devet mjeseci ove godine, a podaci o izdanim građevinskim dozvolama sugeriraju da će se slična kretanja nastaviti u kratkom roku. Obnovljen trend rasta zaposlenosti, solidan rast plaća te mjere subvencioniranja stambenih kredita za mlade podržavaju rast potražnje za stambenim nekretninama. Građevinska će aktivnost u idućem periodu biti podržana i značajnim iznosom sredstava koji je stavljen Hrvatskoj na raspolaganje iz fondova EU tijekom sljedećih šest godina, koji se može koristiti za (su)financiranje infrastrukturnih projekata te projekata energetske obnove javnih i privatnih zgrada.

Istodobno se građevinski sektor nastavlja se boriti sa značajnim nedostatkom radne snage te rastom cijena sirovina kao što su aluminij i čelik. Uz navedeno, određeni rizici proizlaze iz narušene izvedbe turističkog sektora kao posljedice pandemije te potencijalne obnove silaznih ekonomskih pritisaka. U skladu s našim očekivanjima, uobičajen pad cijena stanova koji je karakterističan za silazne faze ekonomskog ciklusa ovaj nas je put zaobišao. Očekujemo da će se uzlazni pritisci na cijene stanova u Zagrebu nastaviti.