Dok se u Cityju zgrade pretvaraju u stambene prostore, u Hrvatskoj se traže uredi A-klase

Sve rašireniji hibridni način rada, djelomično kod kuće, a djelomično u uredu, prisilio je mnoge vlasnike poslovnih zgrada na prilagodbu novim okolnostima, u skladu s postpandemijskim ekonomskim i socijalnim trendovima. Dio nekadašnjih ureda i zgrade u londonskom Cityju, poznatom financijskom središtu, u budućnosti će, primjerice, postati stambeni prostori. U Hrvatskoj ne postoji tako puno poslovnih prostora kao u Londonu ili Frankfurtu, ali mnogo je apartmana. Stoga pojedini vlasnici, poput Njemice Alexandre Horvat, apartmane pokraj Omiša pretvaraju u urede i iznajmljuje ih za rad od kuće.

U kojoj su mjeri pandemija i potres u Zagrebu izmijenili na domaće tržište poslovnih prostora? Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnik tvrtke Kastel Nekretnine, ističe da se u ovom trenutku ne može govoriti o zamjetnijim promjenama, ni u smislu prenamjene ni u pogledu cijene.

Dobra popunjenost

- Uredske zgrade u Zagrebu raspolažu prostorom do milijun četvornih metara i popunjenost je uglavnom dobra. U slučaju onih iz A-klase, i više od 90 posto, a nešto je manja popunjenost u uredskim zgradama B-klase - kaže Ranilović. Dodaje da je bilo malo problema nakon potresa, neke agencije ili odvjetnički uredi su se selili u sigurnije prostore, izvan središta grada, ali to nije znatnije utjecalo na cijenu najma poslovnih prostora.

- Neko vrijeme postojao je pritisak na cijene i bilo je određenih korekcija, ali ne previše - objašnjava. Zakupnina za prostore A-klase je oko 14 do 15 eura za kvadrat mjesečno, uvećano za PDV, a cijene starijih prostora B-klase kreću se od 8 do 10 eura. Ipak, pandemija i potres donijeli su određene promjene i na tržištu uredskog prostora, ali ne u očekivanom smjeru.

Štoviše, agencija Colliers, globalna kompanija za usluge za nekretnine i upravljanje investicijama, koja ima svoje predstavništvo i u Zagrebu, očekuje povećanje raspoloživih poslovnih prostora u srednjem roku.

Nuccia Basanić, starija konzultantica u Odjelu za savjetovanje i posredovanje komercijalnim nekretninama Colliersa, kaže da je tijekom pandemije bilo prilično mnogo aktivnosti u segmentu uredskih prostora, kada su se mnoge tvrtke okrenule pokušajima pregovora sa zakupodavcima oko ugovaranja perioda besplatnog zakupa ili niže cijene zakupa.

- U Zagrebu postoji nedostatak modernih uredskih prostora A-klase. Čak 57 posto ureda je B-klase, a 75 posto prostora je starije od 20 godina. Najtraženiji su uredski prostori u poslovnim zgradama A-klase, i to manji uredi do 200 četvornih metara ili veći od tisuću četvornih metara.

Neja Markicevic/Cropix

- Potražnja kvalitetnih uredskih prostor definitivno je veća nego ponuda i u Zagrebu, ali i u ostalim dijelovima Hrvatske. U ovoj godini očekujem tek nekolicinu novih projekata, a izgledno je i tržišno repozicioniranje postojećih uredskih zgrada starije gradnje, sve kako bi se privukli i zadržali željeni zakupci - kaže Basanić i dodaje da se ovaj segmetn tržišta, bez obzira na sve promjene u gospodarstvu, ponašao suprotno svim očekivanjima. Potražnja je povećana, zakupnine i prinosi su stabillni, a raspoloživost uredskih zgrada A-klase je "ispod 5 posto".

Nova ponuda

- Sve upućuje na potrebu za stvaranjem nove ponude, koja se u danim makrookolnostima zaista i događa. Stoga u nadolazećem srednjoročnom periodu 2021. - 2023. možemo ne samo očekivati nego s pravom i zahtijevati dolazak na tržište vrhunske ponude uredskih kvadrata, u skladu s najvišim standardima - ističe Basanić. Smatra da uredi i dalje ostaju "generator korporativnih vrijednosti za kompanije te u fokusu potražnje investitora" unatoč povećanom radu kod kuće. Ono što je kriza promijenila, barem zasad, izgled su i veličina uredskih prostora, odnosno njihova prilagodba potrebama.

- Dok su neke manje tvrtke vratile svoje zaposlenike u urede, uz mogućnost rada od kuće, primjećujemo da mnoge veće tvrtke nemaju adekvatnu strategiju povratka u urede te ne znaju kako prilagoditi svoje uredske prostore novim trendovima rada - kaže Basanić, ističući da prilikom prilagodbe poslovnog prostora klijentima savjetuju kako uspostaviti prostorne standarde i nove načine komunikacije putem digitalnih platformi, što je specifično za svaku pojedinu tvrtku.

Da se tvrtke u svijetu uvelike pripremaju za hibridni način rada, u kojem zaposlenici dijele tjedan između doma i ureda, potvrđuje i globalna švicarska tvrtka za najam uredskog prostora IWG.

Rezultati poslovanja pokazuju da su joj prihodi u prvom kvartalu manji za gotovo 24 posto, a da je stopa popunjenosti poslovnih prostora pala s oko 75 posto na 66 posto.

Trajna promjena

- Pandemija je svijet rada trajno promijenila - rekao je izvršni direktor IWG-a Mark Dixon za Guardian, ističući da će budućnost definirati veća fleksibilnost koju zahtijevaju poduzeća i radnici. Među ostalim, to podrazumijeva veću potražnju za privremenim najmom stolova, koja bi u budućnosti mogla donositi 5 posto prihoda.

Također, primjećuje se trend rasta potražnje u prigradskim područjima: tvrtke zadržavaju sjedište u gradskom središtu, ali imaju i manje urede izvan grada, bliže domovima zaposlenih.