Analiza tržišta nekretnina - Zagreb, Split i Dubrovnik: 'Stan se prodaje za 5 milijuna kn'

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, stanovi su u godinu dana poskupjeli za 7,4 posto, a novogradnja više od 10 posto. Očekivano, najveći rast je zabilježen na obali (7,4 posto) i u Zagrebu (11 posto), piše Slobodna Dalmacija.

Razlozi su opće poznati, porast cijene gradnje u što, među ostalim, spadaju porast cijena građevinskog zemljišta i zanatskih radova. Nedostatak novogradnji u Splitu i veliku potražnju najbolje potvrđuje informacija da su za stanove u pojedinim najavljenim novogradnjama napravljene predbilježbe te da je na popisu više potencijalnih kupaca nego što je stanova u ponudi.

Jasminka Biliškov iz "Biliškov nekretnina", dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore te predsjednica udruženja na razini Splitsko-dalmatinske županije, navodi primjer cijene rada:

– Do sada je cijena rada keramičara iznosila 12 eura po kvadratu, a sada iznosi 19 eura, a čak znaju tražiti i 25 eura za kvadrat – kaže Biliškov, dodajući da na porast cijena stambenih kvadrata utječu i nikad manje kamatne stope na kredite.

– Kamatom od 2,19 posto banke potiču na kupnju, s tim da na takve kamate mogu računati i kupci stanova i investitori koji ih grade – veli Jasminka Biliškov.

Cijene rabljenih stanova u Splitu kreću se od 1800 do 2500 eura po kvadratu, ovisno o lokaciji. No, tu je i splitski kapitalac. Među stanovima oglašenim za prodaju pozornost privlači onaj na splitskoj Rivi. Površine je 104 kvadrata, a prodaje se za 740.000 eura ili 5,5 milijuna kuna, ili 7115 eura po kvadratu. U oglasu je naglašeno kako je potrebna djelomična adaptacija.

Jasno je da skuplja gradnja i veća ponuda od potražnje utječu na porast cijena u novogradnjama, no nameće se pitanje otkud toliki porast cijena rabljenih stanova.

– Nazvao bih to euforijom koja mene osobno malo plaši, podsjeća na 2007. godinu, jer cijene prelaze realnost, trebalo bi da se na neki način primire, a iskreno, strah me je pada – kazao nam je Frane Bezić iz agencije Spes nekretnine u Dubrovniku.

Kako piše Slobodna Dalmacija, prosječna tražena cijena stambenog kvadrata u Dubrovniku blizu je 3700 eura. Na tražene cijene upozoravaju svi naši sugovornici, no unatoč tomu često se govori i piše bez pravljenja razlike između traženih i realiziranih cijena, što daje pogrešnu sliku stvarnog stanja na tržištu. Razlika između tražene i realizirane cijene zadnjih je godina bila oko deset posto, toliko su naime realizirane cijene bile niže. Zadnjih mjeseci, međutim, realizirane cijene su znatno niže od traženih, nerijetko i 30 posto, pa kad se to uzme u obzir, onda se, primjerice u Dubrovniku, dođe do stvarne prosječne cijene stambenog kvadrata od oko 2800 eura.

– Ovoga trenutka Dubrovnik ima dosta planiranih novogradnji – kazuje Bezić – ali ni s njima nema dovoljno stanova u ponudi jer sve je više kupaca. Mladi ljudi žele imati svoj stan, imaju i novac, pomorci, primjerice, ali su i njima visoke cijene neprihvatljive.

Za razliku od Splita i Dubrovnika, Zadar, središte istoimene županije, nema problem s odnosom ponude i potražnje novogradnji.

Zadar ima puno otvorenih gradilišta, koja su u različitim fazama, od iskopa do one završne, a neka su u pripremi. Iz razgovora s tamošnjim investitorima doznajemo da se cijena kvadrata kreće od 1800 do 2100 eura. Kupci se najviše zanimaju za manje stambene jedinice s tim da je zanimljiva struktura kupaca, trećina su sami Zadrani, trećina dolazi iz unutrašnjosti Hrvatske, a trećina su Hrvati koji su radili u inozemstvu pa se nakon umirovljenja vraćaju u domovinu te strani građani među kojima prednjače susjedi nam Slovenci.

Zanimljiva su kretanja i na najvećem tržištu u Hrvatskoj, onom zagrebačkom.

– Novogradnja je u Zagrebu vrlo skupa, cijene su znatno iznad 2500 eura po kvadratu, ovisno o kvadratu i određenom projektu, a negdje dosežu i 3200 eura po kvadratu – kazala nam je Lana Mihaljinec Knežević, vlasnica agencije za nekretnine Zagreb West.

– Stanogradnji su porasle cijene zbog pomanjkanja stanova, tako, primjerice, u Donjem gradu je vrlo teško naći stan jer je puno stanova ponuđeno za dnevni najam, tako da i oni koji trebaju kompletnu renovaciju postižu cijenu do 1800 metara po kvadratu – nastavila je Lana Mihaljinec Knežević.

Naša sugovornica podsjeća da u Zagrebu jest u zadnje dvije godine porastao broj izdanih građevinskih dozvola i gradnji, no da je to u usporedbi s 2008. godinom dvostruko manje.

– Ponuda nije dovoljna da zadovolji potražnju, uz to je ona za ljude prosječnih primanja vrlo mala – kaže.

Koliko god bili skupi, stanovi u novogradnji se prodaju, a prema riječima naše sugovornice, koja se želi ograditi od senzacionalizma, iz više razloga.

– Zbog krize koja je bila u Hrvatskoj potražnja je zadnjih deset godina akumulirana, novac se nije imao u što investirati, a u Zagrebu određeni broj ljudi ima visoka primanja, baš kao i u Dalmaciji, i oni žele i mogu investirati, a kupnja stanova je jedna od investicija. To "napumpava" tržište, ali sve treba staviti u kontekst i tako promatrati – kaže Lana Mihaljinec Knežević.

NAPOMENA: prodaja navedenih rabljenih stanova oglašena je na internetskom oglasniku za nekretnine Njuškalo, prikazane cijene su tražene