Europu trese ozbiljna kriza, ljudi se bore i za skromnu sobu

Jutarnji list donosi najbolje iz The Economista - jednog od najrelevantnijih i najuglednijih svjetskih medija koji se fokusira na geopolitiku, ekonomiju, znanost i tehnologiju. Svaki tjedan donosimo analitički uvid i perspektivu o globalnim vijestima.

Sve dosad objavljene članke pročitajte ovdje

© 2026. The Economist Newspaper Limited. Sva prava pridržana.

Kada agencija za nekretnine Bourgeois Fincas iz Barcelone objavi stan za najam na internetu, primi oko 200 upita u roku od sat vremena. Stan bude iznajmljen unutar jednog dana. "Tako je još od prošle godine", kaže Jaume Cortes, zaposlenik agencije. "Promjena je brutalna." Agencija se nalazi u četvrti Eixample, prostranoj zelenoj mreži elegantnih ulica iz 19. stoljeća, koja se proteže sjeverno od stare gotičke jezgre grada.

U mnogim slučajevima novi stanari su digitalni nomadi, stranci koji traže drugi dom. No konkurencija je jednako žestoka i na dnu tržišta. U siromašnijim predgrađima Barcelone i Madrida potražnja je toliko velika da se ljudi natječu čak i za jednu sobu. Neke od njih iznajmljuju se po satu radnicima u smjenama, koji se izmjenjuju u tome tko će u njima spavati.

Širom Europe gradovi se suočavaju s nestašicom stanova. Prosječne cijene nekretnina u Europskoj uniji porasle su za 60% između 2015. i 2025. godine, što je znatno više od rasta prihoda kućanstava. U mnogim mjestima najamnine uzimaju mnogo više od 40% prosječnih plaća.

Stanovanje je postalo važno političko pitanje: neki povezuju rast populističke desnice s teškoćama pronalaska doma, osobito među mladima. U Španjolskoj i Nizozemskoj ankete pokazuju da je to najveća briga građana. EU govori o "stambenoj krizi", a čelnici 27 država članica trebali bi o tome raspravljati na summitu ove godine. Europska komisija je 2024. prvi put imenovala povjerenika za stanovanje (koji se uz to teško pitanje mora baviti i energetikom). Komisija sada planira prilagoditi pravila kako bi omogućila veća javna ulaganja i dala vladama mogućnost ograničavanja turističkih apartmana.

Tržišta nekretnina razlikuju se od zemlje do zemlje. Nijemci uglavnom žive u najmu, dok stanovnici južne i istočne Europe radije kupuju nekretnine. Javni i socijalni stanovi (odnosno oni subvencionirani ili vođeni od neprofitnih organizacija) čine 30% ili više stambenog fonda u Nizozemskoj i u Beču. Nasuprot tome, u Španjolskoj javni stanovi čine samo 3,4% ukupnog fonda. Prosjek EU iznosi 8%.

Ne gradi se dovoljno

No rast najamnina i cijena nekretnina događa se diljem kontinenta i simptom je sve većeg nesklada između ponude i potražnje. Nigdje nestašica nije izraženija nego u Španjolskoj. Španjolska središnja banka procjenjuje da zemlji nedostaje 700 tisuća stanova. Od 2021. broj kućanstava porastao je za 1,2 milijuna, uglavnom zbog masovne imigracije. No Španjolska godišnje gradi manje od 90 tisuća stanova. Povrh toga, stranci koji traže sunce i drugi dom čine čak petinu kupaca nekretnina.

Nestašice postoje i drugdje. Njemačka gradi tek oko polovice od 400 tisuća novih stambenih jedinica, koliko ekonomisti procjenjuju da joj je potrebno svake godine. Francuska će ove godine započeti gradnju oko 300 tisuća novih stanova, prema podacima njihove građevinske federacije, no to je oko 220 tisuća manje od potrebnog broja. Stanova treba zbog imigracije, ali i zbog konstantnog preseljavanja ljudi iz ruralnih područja u gradove. Popis stanovništva u Španjolskoj iz 2021. pokazao je da zemlja ima 3,8 milijuna praznih stanova (odnosno 14% ukupnog fonda) koji su uglavnom u lošem stanju ili smješteni u manjim gradovima i selima gdje malo tko želi živjeti. Slična je situacija i u Italiji.

Jedan od odgovora na krizu jest kontrola najamnina. Ona u Njemačkoj postoji već dugo. U Nizozemskoj, gdje se na socijalni stan u Amsterdamu čeka gotovo 11 godina, centristička vlada je 2024. znatno proširila kontrolu i na privatni najam. U Španjolskoj je 2023. socijalistička vlada Pedra Sáncheza, pod pritiskom svojih krajnje lijevih saveznika, usvojila zakon o stanovanju koji regionalnim i lokalnim vlastima omogućuje ograničavanje rasta najamnina.

Ratovi ih nisu ni takli: pogledajte kineske brojke

"Rješenje za katastrofalnu situaciju nije u tome da se nikoga ne zaštiti", kaže jedan dužnosnik španjolskog ministarstva stanovanja. Ipak, kontrola najamnina ima i neželjene posljedice. Jorge Galindo s poslovne škole Esade u Madridu uspoređuje je s uređivanjem reda čekanja umjesto pokušaja da se red smanji. Takva politika pogoduje "onima koji već žive u najmu", na štetu onih koji tek pokušavaju pronaći stan. Takav primjer je Katalonija, čija je regionalna vlada tijekom većeg dijela razdoblja od 2020. primjenjivala ograničenja najamnina i dodatno regulirala iznajmljivače. Rezultat je, prema studiji koju je vodio José García Montalvo sa Sveučilišta Pompeu Fabra u Barceloni, bio pad najamnina za postojeće stanare od 5% u prve dvije godine, ali i pad broja novih ugovora o najmu za 10%. "Regulacija je stvorila nesigurnost", kaže. "Stanodavci više ne znaju što učiniti."

Slične posljedice imale su i nizozemske mjere. Stanodavci kojima je zabranjeno naplaćivati tržišne najamnine često prodaju stanove, čime se dodatno smanjuje ponuda stanova za najam. Najviše pate "ljudi na dnu, s ograničenim budžetima", kao i novopridošli stanovnici, kaže Matthijs Korevaar sa Sveučilišta Erasmus u Rotterdamu. Umjesto kažnjavanja stanodavaca, možda bi ih bilo bolje potaknuti poreznim olakšicama na prihode od najma: Portugal je smanjio porez na prihod od umjereno skupih najamnina s 25% na 10%. Sánchez je također ponudio porezne olakšice stanodavcima koji ne povećavaju najamnine.

Teže nego što mislite

Ključ je u izgradnji više stanova. No to je teže provesti nego što zvuči. Sánchez je pokrenuo četverogodišnji plan vrijedan sedam milijardi eura, usmjeren na javno stanovanje. Slične planove imaju i katalonska regionalna vlast te gradska uprava Barcelone. No gradonačelnici i regionalne vlasti kontroliraju većinu građevinskog zemljišta, a mnogi se ponašaju po principu NIMBY-ja ("not in my backyard" - ne u mom dvorištu), odnosno protive se novoj gradnji u svojoj sredini.

"Najveći problem je birokracija", kaže Said Hejal iz Kronosa, tvrtke koja u Španjolskoj i Portugalu uglavnom gradi stanove za srednji sloj stanovništva. U Kataloniji može proći i 12 godina dok se ne dobiju dozvole za gradnju. Nacrt zakona o zemljištu, koji je trebao smanjiti birokraciju, propao je zbog loših odnosa između Sáncheza i njegovih konzervativnih protivnika.

Europa se suočava i s manjkom građevinskih radnika. Španjolska ih ima dovoljno za gradnju samo oko 100 tisuća stanova godišnje, kaže Hejal. Nakon pucanja nekretninskog balona 2008., kada se u zemlji gradilo pretjeranih 560 tisuća stanova godišnje, mnogi imigranti zaposleni u građevini vratili su se kući. Mnogi drugi prešli su na manje zahtjevne poslove u turizmu. Europska građevinska industrija pritom je neučinkovita, s mnogo malih i zastarjelih tvrtki. Rat u Iranu dodatno je povećao cijene građevinskog materijala.

Kako je Keynes spasio kapitalizam

Vlade su tek nedavno počele ozbiljnije rješavati taj problem. Kako bi smanjili troškove, u jednom projektu javnog stanovanja u Stockholmu koriste se standardizirani elementi poput kuhinja. Sánchezov plan uključuje ulaganje od 1,3 milijarde eura europskih sredstava za povećanje industrijske proizvodnje modularnih elemenata za gradnju stanova. Portugalska vlada planira smanjiti PDV na gradnju priuštivih stanova s 23 na 6%

Ipak, mnogi su i dalje fokusirani na društveni inženjering umjesto na samu gradnju. U Njemačkoj izdvajanja za stambene naknade pojedincima premašuju ulaganja u nove stambene projekte još od 2005. godine. Danas su gotovo četiri puta veća. Kratkoročno gledano, subvencije bez nove gradnje mogu nekim stanarima olakšati život. Međutim, na duge staze svima samo pogoršavaju problem.