Zaustavljen pad tržišta nekretnina!

Nakon punih sedam godina napokon su vidljive naznake blagog rasta tržišta za 2015. godinu! Naime, kretanja u prvih devet mjeseci ove godine pokazuju da se tržište stabiliziralo, odnosno da su cijene stambenih nekretnina pale samo deset posto u odnosu na lani, što navodi više kupaca na kupnju nekretnine, a samim time stimulira početak oporavka tržišta.

Realnost prodavatelja

Prema očekivanjima stručnjaka, pad broja transakcija, koji je lani iznosio četiri posto, u ovoj godini iznosit će dva posto, dok je proteklih godina iznosio između 15 i 20 posto. Drugim riječima, unatoč činjenici da je još rano govoriti u kojim postocima i brojkama tržište raste, može se reći da je zaustavljen pad tržišta nekretnina u Hrvatskoj i da se ne očekuje daljnji pad cijena. Zaključak je to 21. foruma poslovanja nekretninama, održanog u hotelu Westin u organizaciji Udruženja poslovanja nekre-tninama pri HGK. Prema iznesenim podacima Burze nekretnina, realizirane cijene stanova na razini Hrvatske u prvom kvartalu ove godine, u odnosu na lani, pale su za 8,89 posto, u Zagrebu za 9,41, a na Jadranu se bilježi porast za 0,95 posto. Konkretnije, cijena stana u Zagrebu nikad nije bila povoljnija – u prosjeku iznosi 1377 eura po kvadratu, što je 630 eura manje nego 2008. godine. – Kupoprodaja ovisi o realnosti prodavatelja, a statistika pokazuje da su realizirane cijene bitno manje, odnosno pokazuju koliko je prodavatelj spreman ili prisiljen prodati svoju nekretninu – rekao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja.

Iskustva agenata

Međutim, kada govorimo o tržištu nekretnina u Hrvatskoj, teško je generalizirati jer se situacija drastično razlikuje od mjesta do mjesta, od grada do grada, od regije do regije. Tako su i iskustva agenata za nekretnine, ovisno o području na kojem djeluju, različita. Primjerice, Boro Vujović iz agencije Opereta kaže kako je promet u Zagrebu 50 posto bolji nego lani, a kupci mogu kupiti dobru nekretninu, s obzirom na cijene i trenutačnu ponudu. Puno je bitnije, rekao je, što su prodavatelji fleksibilniji i spremni su pregovarati o cijenama koje su sada realnije. Iskustva dubrovačkih agenata također su pozitivna. S prodajom samo tri dubrovačka hotela ove je godine okrenuto čak 60 milijuna eura, a što se tiče stambenih nekretnina, u ponudi se mogu pronaći većinom nekretnine lošijih karakteristika jer onih kvalitetnijih nema. U centru grada stanovi se prodaju po cijenama izme-đu 2500 i 3000 eura po kva-dratu, dok one luksuznije dose-žu cijene između 3000 i 10.000 eura po kvadratu. Cijena stanova u širem centru, pak, kreće se oko 2000 eura po kvadratu.

Rusi ipak podbacili

S druge strane, u Splitu i okolici situacija nije obećavajuća. Jasminka Biliškov iz agencije Biliškov nekretnine istaknula je kako ima jako malo kupaca. Puno se očekivalo i od Rusa, budući da je ove godine uveden reciprocitet između Hrvatske i Rusije, no čini se kako zbog trenutačne političke situacije u Rusiji pokazuju sve manji interes za kupnju. – U Splitu se najviše traže i kupuju manji stanovi, površine od 50 do 60 kvadrata, za razliku od okolnih područja. Ruse su zanimali otoci, na Čiovu je nekada bila fantastična prodaja… Danas u Trogiru ima nekoliko kupoprodaja, a u Kaštelima ih uopće nema. Kupuju uglavnom domaći ljudi, vrlo malo ih je iz sjeverne Hrvatske, dok je stranaca premalo. To su Česi, malo Slovenci, ima i nešto kupaca iz nordijskih zemalja, Mađara više uopće nema, Englezi više prodaju, nego što kupuju…

Ponuda je velika, a potražnja mala – rekla je Jasminka Biliškov. Iskustva agenata u Šibeni-ku pokazuju da su cijene zemljišta pale od 30 do 40 posto, ali je najveći problem to što se za cijenu od 1000 do 1200 eura po kvadratu stana u starogradnji može kupiti novogradnja u, primjerice, Vodicama. Kao kupci, tu su pak pristuni Hrvati koji žive i rade u inozemstvu, Skandinavci, Nijemci, Austrijanci i, zanimljivo, Mađari. Nadalje, u Zadru se kupuju manje i veće kuće za odmor po cijenama od 500 do 600 eura po kvadratu, dok je prosječna cijena stana oko 1500 eura po kvadratu, s tim da se cijena novijih nekretnina na Poluotoku kreće oko 2000 eura po kvadratu. I tu su sveprisutni Nijemci i Austrijanci, ali i Danci te Talijani. Što se tiče Istre, traže se prvenstveno jeftiniji stanovi, a bilježi se sve manja kupoprodaja kuća čije se cijene kreću od 400.000 eura naviše. Potencijalni kupci inzistiraju na stanovima blizu mora, kao i na izvorno kamenim kućama koje se teško nalaze.

Slavonija na koljenima

Za razliku od ostatka Hrvat-ske, najlošija iskustva dolaze iz Slavonije. Stanovi u Daruvaru prodaju se za 600 eura po kva-dratu, kuće za 300 eura, građe-vinska zemljišta za samo dva eura po kvadratu, a poljopri-vredna, ako je riječ o oranici, za 2 kune po kvadratu! Ako je riječ o livadi, cijena je i manja. – Traži se deset do 20 hektara poljoprivrednog zemljišta, ali to je rasprodano. Ono što je preostalo nije imovinsko-pravno riješeno. Po jutru se traži 100 eura, ali u obzir dolazi pet jutara spojenih u cjelinu – rekli su agenti iz Daruvara. I u Kutini je tržište na koljenima. Cijena kvadrata pala je za 500 do 700 eura pa se stanovi u novogradnji prodaju za 1000 eura po kvadratu, a agenti strahuju da će se kupci okre-nuti Zagrebu i moru, što će dodatno otežati cijelu situaciju.

Kakve nas izmjene u oporezivanju nekretnina očekuju u 2015. godini?

Ministrica graditeljstva, prostornog uređenja i zaštite okoliša Anka Mrak Taritaš istaknula je na otvorenju Foruma da će se po-rez na nekretnine uvoditi, ali hoće li to biti 2016., ovisi o brojnim pitanjima: treba imati nulto stanje i znati s koliko se nekretnina raspolaže i na što se porez uvodi. Također, dodala je da treba i redefinirati poreznu politiku. Novine u oporezivanju prometa nekretnina od 1. siječ-nja iduće godine, pak, prezentirala je načelnica Odjela za porez na dodanu vrijednost Porezne uprave Ministarstva financija, Renata Kalčić. Prema njezinim riječima, fizičke osobe za sve neizgrađene nekretnine (poljopri-vredno i građevinsko zemljište) te izgrađene nekretnine koje se prodaju ili otuđuju i dalje će pla-ćati porez na promet nekretninama, dok će za nekretnine koje isporučuje porezni obveznik upisan u registar poreznih obveznika PDV-a vrijediti drukčija pravila. Za neizgrađene nekretnine, odnosno za poljoprivredno zemljište kupac će plaćati porez na promet nekretninama, dok će za građevinsko zemljište isporučitelj obračunavati 25 posto PDV-a koji će kupac plaćati kroz cijenu nekretnine.

Za izgrađene nekretnine, odnosno za nekorištene nekretnine i one kod kojih od prvog useljenja do prodaje, nasljeđivanja, dara ili bilo koje druge transakcije nije prošlo više od dvije godine, isporučitelj će obračunavati PDV, dok se kod ostalih izgrađenih, odnosno korištenih, useljenih nekretnina ne mijenja ništa te kupci i dalje podliježu stopi oporezivanja od pet posto poreza na promet nekretnina. Ako isporučitelj nekretnine, osoba upisana u registar PDV-a, isporučuje nekretninu oslobođenu PDV-a drugom poreznom obvezniku koji u cijelosti može odbiti pretporez, isporučitelj nekretnine i stjecatelj nekretnine mogu se odlučiti za postupak optiranja u oporezivanju.

U slučaju optiranja u poreznom smislu primjenjuje se prijenos porezne obveze. Isporučitelj nekretnine, osoba u sustavu PDV-a, kod isporučivanja nekretnina oslobođenih plaćanja PDV-a, i to “ostalih izgrađenih nekretnina”, moraju voditi računa o obvezama za ispravak pretporeza koji je korišten kod gradnje. Isporučitelj nekretnina koje podliježu oporezivanju PDV-om te stjecatelj nekretnina na koje se plaća porez na promet nekretnina dužni su promet nekretnina prijaviti kroz obrazac prijava poreza na promet nekretnina. Međutim, mnogo je pitanja ostalo bez odgovora pa će Udruženje prikupiti dodatna pitanja agenata i proslijediti ih Poreznoj upravi kako bi se riješile sve eventualne dvojbe.