Ovo su zahvati kojima možete podići cijenu nekretnine

Svi koji prodaju stan ili kuću žele za nju dobiti što bolju cijenu. No, postoji li nešto što sami možete napraviti kako biste podigli cijenu svoje nekretnine na tržištu? Koji su to zahvati koje bi svaki prodavatelj trebao napraviti prije nego što prezentira svoju nekretninu potencijalnim kupcima?

O ovoj aktualnoj i zanimljivoj tržišnoj temi razgovarali smo s poznatim hrvatskim agentima i stručnjacima, Borom Vujovićem iz agencije Opereta Nekretnine, Lanom Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West i Ivanom Beljan, analitičarkom nekretnina portala Crozilla.com.

Može li se vizualno povećati površina nekretnine nekim trikovima?

Postoje trikovi koji mogu učiniti da prostorija izgleda veća nego što zaista jest, a da pritom nisu potrebni veliki financijski zahvati. Za početak je dobro izbaciti iz prostorije sav nepotreban namještaj te razne predmete ili dekoracije kojima se zatrpava i smanjuje prostor.

Multifunkcionalni namještaj može značajno uštedjeti prostor: kreveti s ugrađenim ladicama, taburei, klupe, stolići ili druge vrste namještaja nerijetko su dizajnirani tako da mogu služiti i za pohranu stvari.

Mračne i tamne prostorije izgledaju manje nego što zaista jesu, stoga je poželjno da prostor bude što osvjetljeniji kako bi izgledao prostranije. Poželjno je propustiti što više prirodne svjetlosti, a preporučuje se da se mali prostori osvijetle i dodatnim rasvjetnim tijelima. Dobru ulogu u vizualnom povećanju prostora mogu imati i ogledala jer reflektiraju svjetlost. Ako se postave nasuprot izvora svjetlosti, mogu dodatno osvijetliti tamnije i mračnije dijelove prostorije. Tamne boje zidova zatvorit će prostor te ga prividno smanjiti. Stoga preporučujemo da zidovi budu svjetlijih tonova kako bi prostor izgledao veće i otvorenije. Kako bi se prividno dobilo i na visini prostorije, poželjno je zavjese postaviti što je više moguće, kaže Ivana Beljan iz Crozille.

Koliko je poželjno da se prilikom kupnje nekretnine prepustimo emocijama?

Iako je to nemoguće do kraja izbjeći, jer većina nas se zaljubi u prostor koji želi kupiti i kupuje ga i zato, a ne samo zbog objektivnih karakteristika, treba biti pažljiv jer je riječ o jednoj od najvećih investicija u životu. Treba vidjeti više nekretnina, vagati sve prednosti i nedostatke te se pobrinuti da su barem glavni kriteriji koji čine nekretninu kvalitetnom zadovoljeni.

Treba izbjegavati suterene, visoke katove bez lifta, derutne zgrade, stanove koji su vlažni i u koje nikad ništa nije investirano. Naravno da treba ignorirati nekretnine s nesređenim papirima ili one koje su predmet nekih sporova, smatra Lana Mihaljinac Knežević, a Boro Vujović dodaje kako je pitanje koja je svrha kupnje: dom ili investicija. Ako je riječ o domu, onda su emocije nužne, a ako pričamo o stanu za iznajmljivanje, onda je ispravan samo racionalan pristup.

- Definitivno postoje stvari koje se mogu učiniti da se nekretnina lakše proda i bude atraktivnija, ali je upitno hoće li to značiti i veću cijenu. Trebalo bi prije svega počistiti, (posebno kupaonicu i slavine, WC školjku, ogledala...), okrečiti, prekriti stari namještaj (ako je u stanu), primjerice, bijelim plahtama, maknuti slike sa zidova da budu prazni...

Najbolje bi zapravo bilo isprazniti stan ako je moguće. Ako prodavatelj ima i može potrošiti malo više novca, svakako bi bilo poželjno ugraditi protuprovalna vrata i PVC stolariju, zatim promijeniti ili pojačati rasvjetu (žarulje), držati stan tijekom prodaje stalno urednim i sa što manje osobnih stvari te konstantno održavati ugodan miris, što se posebno odnosi na stanove u kojima su životinje - nabraja Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine.

S njim se slaže i Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West koja dodaje kako je bitno i prozračivanje i prethodno rješavanje nekih ozbiljnijih problema poput vlage.

- Dakle, ne samo maskirati te probleme, nego ih zaista sanirati - ističe.

NEUTRALNE BOJE

Ovi iskusni stručnjaci otkrili su nam i što su oni tijekom godina rada u ovom sektoru primijetili da najviše podiže cijenu nekretnine.

- Osim uobičajenih elemenata poput dobre lokacije, rasporeda, blizine sadržaja, dobre infrastrukture i stanja zgrade, u samom stanu nova ili obnovljena stolarija i održavane podne obloge podižu cijenu. To su ujedno i najveće investicije koje kupac mora napraviti ako ne mijenja raspored i ne ruši nosive zidove.

Ostalo, kao što su kuhinja i kupaonica, kupci preferiraju urediti sami, ali nije loše da su postojeći u stanu održavani, svjetliji, čisti. Ako vlasnik misli mijenjati kuhinju i kupaonicu prije prodaje, svakako treba ugraditi sve u neutralnim bojama. Treba se potruditi i oko zajedničkih dijelova jer kupci gledaju i stanje zgrade, a ne samo stan. Treba probati utjecati na to da se redovno uplaćuje pričuva i, ako je ikako moguće, organizirati uređenje fasade, krovišta i stubišta. Stan u uređenoj zgradi postiže višu cijenu od onoga u neodržavanoj - smatra Lana Mihaljinac Knežević.

Boro Vujović dodaje kako je primijetio da većini kupaca nekretnina djeluje atraktivnije ako ima puno svjetla te s nekoliko modernijih sitnica (namještaj, slika, biljka), u kojoj se oni mogu zamisliti.

Ivana Beljan iz Crozille ističe kako je prilikom kupnje nekretnine kupcima važna stavka i kvaliteta stolarije, i to ponajprije jer upravo ona, osim dovoda prirodne svjetlosti, ima funkciju zvučne i toplinske izolacije.

- Stolarija osjetno utječe na troškove grijanja i hlađenja, stoga njezina kvaliteta vidno utječe na potrošnju energije, a time i na kućni budžet. Stanje podnih obloga te kuhinje i kupaonice također ne prolazi nezapaženo. Ako su dotrajali, a prodavatelj već nema dovoljna sredstava za njihovu zamjenu, poželjno ih je dovesti u što bolje stanje. Sloj svježe boje ili laka na podovima osjetno će podići izgled, ali i dojam vrijednosti nekretnine - smatra.

Minimalni zahvati poput bojenja zidova, slažu se agenti, mogu pomoći u boljoj prezentaciji nekretnine kupcu, ali opet ne toliko značajno da cijena na kraju bude znatno veća.

- Više je riječ o psihologiji. Kupac će se bolje osjećati u prostoru koji je uredan, oličen i čist. Stanovi koji nisu uopće ili su minimalno održavani teže postižu dobru cijenu, a ponekad se uopće ne mogu prodati - napominje Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West.

ODBOJNI OGLASI

Prodavatelji, tvrdi Ivana Beljan iz Crozille, nerijetko već u samom startu uspiju “otjerati” potencijalne kupce.

- Naime, prilikom oglašavanja nerijetko objave fotografije izrazito neurednih prostorija, a pritom mislim na nepospremljene krevete, odjeću razbacanu po sobi, prljavo posuđe na kuhinji ili stolu... Takvi oglasi djeluju izrazito odbojno i potencijalni kupci na njima se neće dugo zadržavati, osim, naravno, u slučaju da se nekretnina prodaje izrazito jeftino. Svaki se kupac u nekretnini koju kupuje mora osjećati kao u vlastitom domu, a rijetki pritom maštaju o slici neuredne sobe, prepune stare robe i namještaja. Prljavi i neuredni stanovi ostavljaju dojam da nekretnina nije održavana, stoga će smatrati da ona vrijedi manje nego što prodavatelj traži.

Nekretninu za prodaju treba prikazati u njezinu najboljem izdanju: čistu, urednu, dotjeranu i lišenu svih nepotrebnih komada namještaja, dekoracija i uspomena. Pri obilasku nekretnine potencijalnim kupcima treba omogućiti lagan i nesmetan prolazak do ulaza, primjerice očistiti snijeg, pokositi travu, urediti okućnicu. Poželjno je da je već i stubište koje vodi do stana prozračno, čisto i održavano. Kako bi kupci stekli dobar dojam i poželjeli u stanu ili kući ostati što dulje, u zimskom razdoblju dobro je upaliti grijanje i zagrijati nekretninu, a u toplim ljetnim mjesecima provjetriti je ili rashladiti klima-uređajem - objašnjava Ivana Beljan.

Boro Vujović dodaje kako je poželjno da prodavatelja tijekom razgledavanja nema u stanu, a ako ga ima, da što manje “visi” iza leđa kupaca jer to njih automatski odbija.

Sugovornike smo pitali i za komentar o formuli koju kupci uobičajeno koriste kad je riječ o potrebnim ulaganjima u nekretninu i određivanju cijene koju su spremni ponuditi prodavatelju nekretnine. Ona ide ovako: ako je kupac spreman novouređeni stan platiti 1500 eura po četvornome metru, a prodavatelj ima stan koji treba urediti, kupac će od 1500 eura po kvadratu odbiti u prosjeku 400 eura te će ponuditi 1100 eura po četvornome metru. Tih 400 eura po kvadratu prosječni kupac računa potrošiti za adaptaciju stana. Moguće je potrošiti manje, no kupac obično ne želi riskirati s manjim iznosom za adaptaciju jer u slučaju nepredviđenih troškova može potrošiti sav novac, a time bi useljenje u tek kupljenu nekretninu bilo upitno.

- Situacija se drastično promijenila u posljednjih godinu dana. Troškovi adaptacije su viši od 400 eura ako pričamo o kompletnoj adaptaciji. Na tržištu nema stanova i kupci nemaju puno izbora. Jedinice za usporedbu su obično cijene novogradnje u kvartu gdje se cijena umanji za 20 posto od cijene novogradnje i za trošak adaptacije. Pitanje je hoće li takvu ponudu prodavatelj prihvatiti - smatra Boro Vujović, a Lana Mihaljinac Knežević kaže kako je za nju ova formula potpuno točna.

- Kupac često računa malo više za uređenje nego što će na kraju potrošiti kako bi izbjegao eventualna iznenađenja prilikom renovacije. A trošak renovacije mora se ugraditi u traženu cijenu. Kupac nakon renovacije mora moći postići tržišnu cijenu - kaže.

- Iznos od 400 eura po kvadratnome metru obično se uzima kao prosječna cijena potrebna za temeljitu adaptaciju i uređenje stana, no ako je on u boljem stanju, renoviranje može proći i jeftinije, za 200 do 300 eura po kvadratu. No, ostatak teze ne bih držala uobičajenom. Naime, razlika od 400 eura po metru kvadratnome u ovom slučaju predstavlja više od 25 posto cijene. Pogledamo li računicu iz drugog kuta, odnosno iz perspektive prodavatelja, sigurni smo da su rijetki oni koji bi toliko spustili realnu cijenu.

DOVOĐENJE STRUČNJAKA

Kupci također znaju kolikim iznosom raspolažu te obično traže nekretninu u sklopu svojih financijskih mogućnosti, ne računajući već u startu na goleme popuste prodavatelja. Budući da i ovaj kupac zna koliki budžet ima, trebao bi tražiti stariji stan s cijenom od oko 1100 eura po kvadratnome metru - smatra Ivana Beljan iz Crozille.

Za kraj, zanimalo nas je koja je njihova preporuka u vezi s dovođenjem stručnjaka za procjenu nekretnine od strane kupaca. Mogu li se oni tim postupkom zaista osigurati?

- Pametno je konzultirati se s građevinskim stručnjacima prije kupnje, ako je riječ o nekretnini za renovaciju, kako ne bi došlo do iznenađenja i neočekivanih troškova prilikom renovacije, pogotovo ako kupac nikad prije nije radio renovaciju. Dobro je i konzultirati se s pouzdanom, iskusnom i kvalitetnom agencijom za nekretnine (svakako treba provjeriti reference agencije kako bi bili sigurni u njezinu stručnost) koja će znati točnu tržišnu vrijednost nekretnine te njezine objektivne prednosti i nedostatke - zaključuje Lana Mihaljinac Knežević.

Foto: Shutterstock, Living4media