Najpovoljniji i najskuplji stanovi

Da se tržište nekretnina polako stabilizira, pokazuju nam i redovna statistička istraživanja o cijenama stanova u Hrvatskoj. Naime, cijene se u većini gradova i dalje kreću silaznom putanjom, ali promatraju li se trendovi na mjesečnoj razini, više nema drastičnog pada cijena, a poneki grad u svibnju, tradicionalno uoči turističke sezone, bilježi i blagi porast. To je, prema podacima portala za nekretnine Crozilla.com, Split gdje je prosječna tražena cijena stana 2134 eura po kvadratu, dok bismo u kategoriju “pozitivna nula” mogli svrstati Dubrovnik gdje su cijene ostale jednake kao u travnju.

Zagreb, pak, bilježi neznatan pad od 0,2 posto u odnosu na prethodni mjesec, što znači da je došlo do minimalne korekcije cijena koje su u svibnju u prosjeku iznosile 1588 eura po kvadratu. Budući da je upravo zagrebačko tržište najdinamičnije, ovaj smo tjedan detaljnije analizirati podatke vezane za metropolu. Zanimalo nas je u kojim su dijelovima grada najpovoljniji, a u kojima najskuplji stanovi, koliko se u te podatke pouzdaju potencijalni kupci te koji su im kriteriji bitni prilikom kupnje. O tome smo razgovarali s Lanom Mihaljinac Knežević iz agencije za nekretnine Zagreb West, dok smo u suradnji s Burzom nekretnina izdvojili nekoliko najboljih prilika za kupnju stana.

Statistički, poredak dijelova grada s najvišim i najnižim cijenama kvadrata već je dugo isti: najpovoljniji stanovi smješteni su na području Novog Zagreba i kreću se oko 1200 eura po kvadratu, dok je najveći broj skupljih stanova koncentriran na području Centra gdje se traži 1900 eura po kvadratu. Iako je centar svake metropole najatraktivnija zona, Lana Mihaljinac Knežević ističe da treba ući u detalje kako bi se dobila prava slika o atraktivnim naseljima jer to isključivo ovisi o tipu klijenata koji ih potražuju. Također, prosječna cijena zapravo nam ne govori puno. – Mlade obitelji s malom djecom žele biti u kvartu u kojemu je lako živjeti i u kojemu su svi sadržaji: škole, vrtići, tržnice, doktori, škole stranih jezika, sportski tereni, parkovi.

Takvi klijenti biraju kvart te vrstu i veličinu nekretnine prema svojim financijskim mogućnostima i/ili kreditnoj sposobnosti. Za tu kategoriju klijenata najpopularniji su, ali i najskuplji Medveščak i Donji grad, ali samo ako su stanovi u održavanim zgradama, zatim Maksimir i Jarun, dok su jednako popularni, ali puno jeftiniji Novi Zagreb, Peščenica i Dubrava – kaže Lana Mihaljinac Knežević. Dodaje kako klijenti veće platežne moći traže kvalitetne nekretnine u Donjem gradu te na Šalati, Pantovčaku i Tuškancu. I samci žele prvenstveno živjeti u Donjem gradu, dok oni kojima ne smeta vožnja do Centra traže stanove u sjevernom dijelu gdje će proći jeftinije i puno lakše nego u Centru naći novogradnju u mirnom okruženju, s lijepim pogledom, velikom terasom i parkingom.

– Imamo i dosta upita od povratnika baby boom generacije koji su cijeli svoj radni vijek proveli u inozemstvu. Oni traže isključivo Donji grad, blizinu javnog prijevoza i svih sadržaja, s napomenom da su vrlo štedljivi i upoznati sa situacijom na tržištu pa ne plaćaju previše. Uglavnom, rubni, prvenstveno sjeverni dijelovi grada, u kojima nema infrastrukture i sadržaja, jako su izgubili na popularnosti i cijeni, dok se nekretnine u užem gradskom središtu i kvartovima opremljenim svim sadržajima i dalje traže te u relativnom smislu drže cijenu. Kažem relativno jer općenito cijene i dalje padaju, realizirane cijene su i dalje ispod traženih i kupci su svjesni da su u prednosti pred prodavateljima – objašnjava Lana Mihaljinac Knežević i ističe da cijena najčešće korespondira s popularnošću kvarta.

Najviše su cijene stanova u Centru, Maksimiru, na Medveščaku, Pantovčaku, Tuškancu i Šalati, iako je tamo zbog visine cijena, malog broja nekretnina u ponudi i činjenice da su to većinom kuće, potražnja manja nego u Centru i Medveščaku. – Postoje neke mikrolokacije i projekti koji cijenom malo odskaču od prosjeka, ali se bez obzira na to dobro prodaju. Tu sreću ima samo mali broj tvrtki koje imaju odličan brend i svoju bazu kupaca. S druge strane, postoji nekoliko luksuznih projekata, što većih, što manjih, koji nisu ostvarili uspjeh zato što su bili preskupi.

U Zagrebu postoji vrlo malo ljudi koji bi si mogli priuštiti visoki luksuz, ali čak i oni počinju shvaćati da cijenu ne može diktirati samo kvaliteta pločica ili parketa, nego da su važnije neke druge stvari pa ni oni neće plaćati preskupe nekretnine – kaže. Najskuplji stanovi u navedenim kvartovima su potpuno novi ili barem noviji, a ako su u starogradnji, onda su potpuno renovirani, od rasporeda prostorija do instalacija. Bitna je stavka i u kakvom je stanju zgrada u kojoj se nalaze.

– Luksuzna oprema je obavezna ako je cijena visoka: kvalitetne sanitarije i parketi, alumininjska ili drvena vanjska stolarija, podno grijanje barem u kupaonicama, elektronske rolete, “smart house” sustavi, visoki stropovi, obavezno garaža ili barem natkriveno parkirno mjesto, velika terasa ili vrt te sve više visoka energetska učinkovitost i oprema koja je povećava, kao što su solarni kolektori, odlična izofasada ili čak crpljenje geotermalne energije. Bazeni, prostori za fitness i prostorije poput vinskog podruma također se smatraju luksuzom, ali sve to manje vrijedi i ne može postići dovoljno visoku cijenu koja reflektira luksuz ako nekretnina nije na dobroj mikrolokaciji, s dobrim pogledom i u dobrom okruženju. U Zagrebu ima i previše primjera preluksuznih nekretnina koje, primjerice, gledaju na ruševnu zgradu ili su stiješnjene između susjednih – napominje.

Što se tiče najpovoljnijih stanova, oni se nalaze u Novom Zagrebu i Sesvetama, Vrapču, Kustošiji, na Trešnjevci, Knežiji, ali postoje i izolirani slučajevi jeftinih stanova i u Donjem gradu, Maksimiru te Medveščaku. Tako se, zanimljivo, na udaljenosti od samo nekoliko metara u samom središtu grada mogu pronaći izuzetno povoljni, ali i jedni od najskupljih stanova, kao što su luksuzno opremljeni stanovi na najprestižnijoj lokaciji, uz Jelačićev trg. Riječ je o Ban centru gdje su u ponudi stanovi od 40 do 280 kvadrata, prodajne cijene od 3800 do 5800 eura po kvadratu. S druge strane, pretraživanjem portala i oglasnika naišli smo na nekoliko izuzetno povoljnih stanova u Centru.

Primjerice, trosobni stan od 47 kvadrata u suterenu (ne navodi se točna lokacija) prodaje se po cijeni od 800 eura po kvadratu. Kako je moguće da su cijene toliko različite? Lana Mihaljinac Knežević ističe da cijena stanova drastično pada zbog lošeg stanja zgrada i samih stanova. – To su stanovi vlasnika koji više ne mogu živjeti u svojim velikim stanovima u koje godinama ili nikad ništa nisu investirali i koji propadaju, pa ih prodaju jeftino. Vlasnici takvih stanova napokon počinju shvaćati da, bez obzira na lokaciju, ne mogu očekivati visoku cijenu jer kupci gledaju kolika je njihova investicija u nekretninu koju kupuju. Svi jeftini stanovi, bez obzira na kvart, u lošem su stanju i potrebna im je potpuna renovacija, od instalacija do promjene rasporeda.

Također su najčešće u neodržavanim, zapuštenim zgradama koje su neetažirane, imaju stare instalacije i krovove. Prosječne realizirane cijene takvih stanova u Novom Zagrebu i Sesvetama su od 1100 eura po kvadratu, a u Donjem gradu oko 1500 eura po kvadratu, gdje je dodatni problem zaštićenost objekata pa je i obnova jako skupa – dodaje i navodi primjer trosobnog stana sa starim instalacijama, koji nikad nije bio renoviran, na sedmom katu u neodržavanoj zgradi na Knežiji, koji se prodaje po cijeni od 1200 eura po kvadratu.

Na portalima smo pronašli još jedan stan s cijenom nižom od 1000 eura po kvadratu: površine je 50 kvadrata, nalazi se u Sigetu, a vlasnik ga prodaje po cijeni od 970 eura po kvadratu. Ipak, mogu se pronaći i neke dobre ponude stanova u korektnom stanju, ali u udaljenijim naseljima. Burza nekretnina navodi četverosobni stan od 90 kvadrata u Španskom, koji se prodaje po cijeni od 1050 eura po kvadratu, preuređeni dvoipolsobni stan od 68 kvadrata u Savskoj, na Trešnjevci, koji se prodaje po cijeni od 1200 eura po kvadratu ili, pak, dvosobni stan na Oranicama u kojem ostaje samo ugrađena kuhinja, a za koji vlasnik traži 1180 eura po kvadratu.

Porast cijena već početkom 2015.?

Iako trend pada cijena stanova traje već nekoliko godina, početkom 2015. moglo bi doći do promjena. Naime, kao što je Jutarnji već pisao, prema obvezama preuzetima ulaskom u EU, od 1. siječnja 2015. na građevinsko zemljište neće se više plaćati porez na promet nekretnina, nego će se obračunavati PDV. Sukladno tome, postoji mogućnost povećanja cijena građevinskih zemljišta, što bi moglo utjecati i na povećanje cijena novosagrađenih stanova. No, stručnjaci s portala Crozilla ističu da ako do pomaka u cijenama i dođe, ne treba očekivati drastičan porast, s obzirom na velik broj neprodanih nekretnina na tržištu i smanjenu potražnju u godinama krize.

Foto: Shutterstock, arhiva Cropix

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!