DOGAĐAJI KOJI SU OBILJEŽILI TRŽIŠTE U 2013.

Sagrađeno samo 2000 stanova, prodano 30.000 nekretnina, a početak godine obilježila blokada prometa zbog energetskih certifikata.

Pristupanje Hrvatske velikoj europskoj obitelji sasvim je sigurno najveći događaj 2013. godine. Međutim, govorimo li o tržištu nekretnina, ništa se bitno nije promijenilo, odnosno sam ulazak Hrvatske u EU nije značajno i – kao što su mnogi možda i nerealno očekivali – pozitivno utjecao na vrlo oslabljeno tržište. Trendovi iz prethodnih godina su se nastavili: cijene nekretnina u konstantnom su padu već nekoliko godina, građane i dalje muče nepovoljne kamate i nesigurnost za vlastiti posao pa je i kupoprodaja sve manje, a izlaz se ne nazire.

Direktive EU

Ipak, usklađivanje zakonodavstva i direktiva s EU dovelo je do niza promjena koje su direktno ili indirektno utjecale na tržište nekretnina. Prije svega pritom mislimo na legalizaciju bespravno sagrađenih objekata te nastavak rušenja ilegalnih zgrada, ponovno aktiviranje programa POS i pokretanje programa POS +, zatim donošenje tri nova zakona (o gradnji, prostornom uređenju te građevinskoj inspekciji), zatim energetsko certificiranje zgrada, novi zakon vezan uz ovrhe nad nekretninama… Također, odustalo se od dugonajavljivanog poreza na nekretnine, ali donesena je odluka o ukidanju državnih poticaja za stambenu štednju, resorno je ministarstvo još jednom najavilo regulaciju najma…

Surova stvarnost

Po čemu ćemo pamtiti 2013. godinu, jesu li određene mjere aktivirale tržište, a zbog kojih bi se situacija mogla dodatno pogoršati? I što možemo očekivati ove godine? O svemu tome razgovarali smo sa stručnjacima koji su nam iznijeli svoja mišljenja, argumente vezane uz proteklu godinu te svoje prognoze za 2014. godinu.

Cijena splitskih stanova u godinu dana pala je za 50 eura po kvadratu

– Godinu iza nas najviše je obilježila spoznaja da loše stanje baš i neće tako lako proći. Obilježilo ju je to da su mnogi koji su se predugo nadali, ili jednostavno bili nerealni, napokon shvatili da smo dotaknuli dno. Dosad smo imali razne slamke za koje smo se mogli hvatati – doći će nova vlast, ući ćemo u EU, kriza će dovoljno dugo trajati da će već doći vrijeme da prođe… Ali, čini mi se da smo napokon shvatili da je stanje vrlo loše i da oporavka nema dok se ne provedu neke vrlo značajne i sveobuhvatne reforme te uvedu značajne promjene koje će pokrenuti ekonomiju, a onda samim time i tržište nekretnina.

To je, naravno, loše jer znači da već više od pet godina za redom nemamo rasta pa time niti ikakve šanse za oporavkom tržišta nekretnina, ali je ujedno dobro zato što mi se čini da je ostalo malo onih koji se zavaravaju da će biti bolje. Prema mojem mišljenju, 2013. je označila suočavanje sa stvarnošću, koje je svakako zakašnjelo, ali bolje da je došlo ikad nego nikad – kaže Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West.

Otkazi u građevini

A što kaže statistika za 2013. godinu? Iako su bile planirane, nije bilo investicija, pogotovo onih javnih. HGK ističe kako je od kraja 2009. hrvatsko graditeljstvo zabilježilo pad vrijednosti radova od oko 36 posto, dok je ukupni broj radnika smanjen za otprilike 32.000, odnosno oko 43 posto. Posljednji obrađeni statistički podaci Državnog zavoda za statistiku odnose se na listopad, a prema njima je u odnosu na 2012. godinu 6486 osoba u građevinarstvu ostalo bez posla. Istodobno je otkaz dobilo i 985 osoba koje se bave arhitektonskom djelatnošću i inženjerstvom.

‘Iako je bilo nepravednih slučajeva, legalizacija je omogućila uvođenje reda’

Moguće pozitivne naznake kriju se iza sljedećih podataka: vrijednost izvršenih radova u razdoblju od siječnja do rujna 2013. bila je manja za 2,8 posto u odnosu na isto razdoblje 2012., dok je vrijednost novih narudžbi u razdoblju od siječnja do rujna 2013. manja za samo 0,6 posto u odnosu na isto razdoblje 2012. Ohrabruju i informacije od zadnjih nekoliko tjedana vezane uz investicije, naročito početak izvođenja radova na Zračnoj luci Zagreb.

Što se tiče stanogradnje, od siječnja do rujna 2013. poslovni subjekti sa 20 i više zaposlenih završili su 1836 stanova, što je za 6 posto manje nego u istom razdoblju 2012. Potkraj rujna, kažu podaci Državnog zavoda za statistiku, ti poslovni subjekti imali su 3484 stana u gradnji, što je za 24,3 posto manje nego u istom razdoblju 2012. Usporedbe radi, lani su završena 11.792 nova stana s prosječnom korisnom površinom od 86,3 četvorna metra, dok je prema izdanim odobrenjima za građenje od siječnja do kraja listopada predviđeno građenje 5965 stanova s prosječnom površinom većom od 90 četvornih metara.

Veća odstupanja

Prosječna cijena kvadrata novog stana u prvom polugodištu 2013. iznosila je 10.731 kunu, što je za 7 posto manje u odnosu na drugo polugodište 2012. i za 10,1 posto manje u odnosu na prvo polugodište 2012. Zanimljivi su i podaci Burze nekretnina, prema kojima su Zagreb i Rijeka zabilježili blagi porast cijene u odnosu na 2012. godinu, dok je prema procjenama prodano oko 30.000 stambenih jedinica, što je pad od 10 posto u odnosu na prethodnu godinu.

– Prosječna cijena realiziranih prodaja u ovim okvirima i je i nije pokazatelj stanja tržišta. Kako se smanjuje broj transakcija, manji je uzorak za analizu i odstupanja su veća jer na prosječnu cijenu mogu utjecati i iznimke. Zaključak je da se prodaju iznimno kvalitetne i atraktivne nekretnine s jedne strane te one nekretnine koje su iznimno povoljne s druge. Prosječna nekretnina vrlo teško nađe kupca. Mogli bismo sa sigurnošću tvrditi da je prosječna tražena cijena nekretnina u ponudi u padu, ali očito nedovoljnom da bi se povećao broj transakcija i da bi i realizirana prosječna cijena bitno pala – komentira Dubravko Ranilović iz agencije Kastel.

Najlošiji trenutak

Definitivno najlošiji trenutak za tržište, ističe Ranilović, obveza je energetskog certifikata zgrada, koja će itekako utjecati na promet ove godine.

– Certificiranje je potrebno s ciljem obnove i dugoročnim smanjenjem potrošnje energije. No, problem je u načinu uvođenja normi uz kaznene odredbe za vlasnike i posrednike za oglašavanje nekretnina bez certifikata. To je puno rigidnije od propisane direktive EU, bez sličnog primjera u državama EU. Posljedice ćemo osjetiti ove godine, a samo za ilustraciju, u zadnja četiri tjedna samo na jednom portalu iz ponude je povučeno više od 40.000 nekretnina, i to uglavnom stanova. To nadalje znači smanjen promet nekretnina i dodatne probleme svima koji nastoje prodati nekretnine, a čije kreditne rate kredita za kupnju ionako ne mogu otplaćivati.

Na kraju neće biti postignut ni krajnji cilj energetske obnove i uštede energije jer kupac nekretnine u pravilu nekretninu i obnavlja, a na ovaj način ćemo dodatno smanjiti broj kupoprodaja. Postoji velika opasnost od gašenja nekretninskih tiskovnih i internetskih publikacija, a taj udar neće izdržati ni mnoge agencije za posredovanje u prometu nekretnina. Svi na tržištu su već prihvatili obvezu da se prije prodaje izradi enegetski certifikat, pa nam nije jasan motiv donošenja takvog izmijenjenog propisa – ističe Ranilović te dodaje kako podržava sve napore koji idu u smjeru ubrzavanja investicijskih procesa, a posebno ubrzavanja administrativnog dijela u procesu ishođenja dozvola kod nekretninskih projekata, što je prije svega zadaća novog Zakona o gradnji.

Tržište najma

S druge strane, vjerojatno najbolja stvar koja se dogodila lani, smatra Boro Vujović iz agencije Opereta, ipak je legalizacija objekata.

U Zagrebu i Rijeci došlo je do blagog porasta cijena u odnosu na 2012. godinu

– Koliko god ima stvari koje nisu baš najpravednije, legalizacija je omogućila uvođenje reda na tržište nekretnina i vlasnicima da legaliziraju stvari koje se redovnim putem ne bi nikad legalizirale – smatra Vujović te dodaje kako većina agenata pozdravlja i programe POS i POS Plus.

– Ti će programi imati svoje poklonike i određeni krug ljudi koji će koristiti prednosti POS za najam, ali treba uzeti u obzir da su lokacije gdje se grade ti stanovi uglavnom na rubnim dijelovima grada i neatraktivne za veći dio podstanarske populacije. Vlasnici više ne dovode u pitanje da trebaju platiti porez na najam, koji je konačan i nije velik, tako da se na tržište najma uvodi red – kaže Vujović i dodaje kako dolazi i do određenih noviteta kada je u pitanju rad agencija za nekretnine, a odnosi se na ovrhe radi naplate potraživanja.

Naplata provizije

– Broj agencija se konstantno smanjuje zbog pada prometa, nadamo se da će nadležno ministarstvo uskoro početi primjenjivati odredbe da agencije svake godine moraju potvrditi svoju aktivnost, jer trenutno ima u registru posrednika upisanih mnogo firmi koje to više nisu. Teško je kada na tržištu gdje je nekretninu umjetnost prodati još imate problem s naplatom provizije, ali se nadamo poboljšanju cjelokupne situacije – zaključuje Vujović.