Više je načina na koji se može financirati razvoj nekretnina, a odgovor na pitanje koji je od njih najbolji na hrvatskom tržištu pokušat će se pronaći na panelu "Financiranje razvoja nekretnina: koje su mainstream, a koje alternativne opcije". Na njemu će kao panelisti sudjelovati predsjednik Uprave J&T banke Hrvoje Draksler, direktorica Direkcije upravljanja imovinom Erste Plavi Gordana Neralić, partner u tvrtki LCN Capital Partners Fabijan Matošević i direktor Direkcije financiranja nekretnina u Erste&Steiermärkischeu Igor Kanjuh. Raspravom će moderirati Andrej Erjavec, partner u InterKapitalu.
Fabijan Matošević ističe da se tržište u Hrvatskoj i diljem jugoistočne Europe polako, ali odlučno otvara.
- Hrvatsko je gospodarstvo opsjednuto sektorom turizma, koji je kapitalno intenzivan i s niskom dodanom vrijednošću u odnosu na sektore kao što su industrija, distribucija i proizvodnja te R&D. Ohrabruje vidjeti više projekata razvoja nekretnina za potrebe logistike i industrije širom zemlje, pokazujući da se ulaganja u infrastrukturu (i fizičku i institucionalnu) napravljena tijekom posljednjih nekoliko desetljeća isplaćuju - kaže Matošević, koji se nada da će se takav trend nastaviti.
Izazov s kojim se ovo tržište dugo borilo bio je nedostatak transparentnosti, percepcija slabe vladavine prava i nedostatak likvidnosti. Upravo je to odvraćalo bilo kakva značajna strana ulaganja.
- Tržište se sada otvara kroz liberalizaciju tržišta mirovinskih fondova koja će osloboditi ključni i značajan kapital za ulaganje u direktno i indirektno nekretninsko tržište, što je ključni preduvjet za rast i uspostavu tržišta - pojašnjava.
Četiri su, prema njegovu mišljenju, ključna izazova pri financiranju razvoja nekretnina: prekomjerna porezna opterećenja na razvoj, nedostatak transparentnosti od strane developera i generalnih izvođača, netransparentni propisi i procesi planiranja te nedostatak adekvatne konkurencije u građevinskom sektoru. Posljednja dva posebno su relevantna za Hrvatsku.
- Na tržištima u razvoju, poput nas, tradicionalni pristup je financiranje duga i izravno vlasništvo. To je zastarjeli i neefikasan način financiranja izgradnje i upravljanja novim nekretninama. Novije opcije financiranja uključuju investitora kao financijera i pravnog vlasnika u triju razvojnog poduzetnika-korporacije-investitora, što promiče transparentniji pristup s dodanom vrijednošću na svim razinama - objašnjava Matošević.
Budućnost, kaže, donosi prilike. Nedavno preispitivanje cijena komercijalnih nekretnina diljem Europe i nova stvarnost viših kamatnih stopa, objašnjava partner u LCN Capital Partnersu, učinili su alternativne opcije financiranja i nekretnine atraktivnijima u odnosu na tradicionalne rute duga i kapitalnih tržišta. Poboljšanje fizičke i institucionalne infrastrukture u Hrvatskoj i jugoistočnoj Europi, prema njegovu mišljenju, nudi nadu za veću transparentnost, likvidnost, rast i stvaranje vrijednosti.
- Ako reforma tržišta mirovina ispuni što obećava - veću diversifikaciju ulaganja za nositelje osiguranja i poboljšanu likvidnost na lokalnom tržištu - pokrenut će neviđeni ekonomski rast i prilike - zaključuje.
Hrvoje Draksler ističe da je osnovno pitanje jesu li Hrvatska i njezini poduzetnici spremni na nove načine financiranja te koliko su banke, fondovi i građani skloni novim proizvodima. Tijekom rasprave posebnu će pozornost usmjeriti na vrste "alternativnog" financiranja kao što su mezzanine financiranje, financiranje equityja, izdavanje obveznica i asset-backed securities.
- Najčešća opcija financiranja je klasično kreditiranje, a ona nije ni najbolja ni najgora. Sve ovisi o tome što investitor želi, kome se obraća za financiranje te na koji će način najlakše i najjeftinije prikupiti potreban kapital za financiranje. Najbitnije je da je projekt dobar i isplativ, da ima ekonomskog smisla te solidnu osjetljivost na promjenu tržišnih okolnosti i pokazatelja - smatra Draksler.
Razlika u znanju i njegovoj primjeni između hrvatskih investitora i tržišta je sve manja u odnosu na druge europske zemlje. Osim što u Hrvatskoj, ističe predsjednik Uprave J&T banke, i dalje dominira kreditno zaduženje kao instrument financiranja. Hrvatska je mala i relativno zatvorena ekonomija pa smo manje primamljivi za velike ulagače, ali i to će se daljnjim napretkom ekonomske situacije mijenjati.
- No nikada to neće biti u punom opsegu kao što je to u usporedivim državama srednje i istočne Europe poput Češke ili Slovačke. Jednostavno imamo premali broj stanovnika, volumeni su za veće igrače premali da bi se ostvarivala veća zarada. Bilo je poznatih fondova i igrača koji uđu, zarade i izađu s tržišta, ali na dugi rok rijetko tko ostaje - kaže Hrvoje Draksler.
Gordana Neralić naglašava da su stupanjem na snagu novog Zakona o mirovinskim fondovima dodatno liberalizirani investicijski limiti te su uvedene neke nove klase imovine. Između ostalog, omogućeno je i ulaganje u nekretnine, točnije u funkcionalne poslovne zgrade koje nose predvidive i stabilne novčane tokove.
- S obzirom na to da se ulaganjem u nekretnine postiže dodatna diversifikacija portfelja, kao i zaštita od inflacije, smatramo da će nove mogućnosti ulaganja u dugom roku pridonijeti boljem omjeru prinosa i rizika - govori Gordana Neralić.
Dodaje kako otvaranje mogućnosti za ulaganje ne znači nužno da će mirovinski fondovi biti odmah i kupci postojećih nekretnina na tržištu.
- Kao i kod svake druge vrste imovine, bit će potrebno vrijeme za analizu tržišta i pronalaženje atraktivnih prilika uz zadovoljavajuće prinose - uvjerena je.
