Kupnja nekretnine uvijek je stresan posao - doduše, možda ipak bitno manje stresan imate li pri ruci gotovinu. Stoga nije neobično da sve više ljudi koji nemaju puno novca na računu osjećaju nepravdu kad im nekretninu ‘ispred nosa‘ kupi netko tko investitoru ponudi ‘keš‘. Ta se tema nedavno pojavila u Reddit raspravi u kojoj je korisnik opisao vlastito iskustvo: unatoč spremnoj kapari od 10 posto, investitori su često gubili interes čim bi se spomenuo stambeni kredit.
- Zašto investitori odustanu nakon riječi ‘stambeni kredit’? - pitanjem je započeo svoj post i nastavio:
- Trenutno sam u potrazi za stanom koji bih kupio stambenim kreditom i uvijek imam spremnih 10 posto kapare u gotovini. Primijetio sam da kad se javim na oglase, investitori prestanu biti zainteresirani nakon što spomenem stambeni kredit i/ili samo 10 posto kapare (ni 20 posto nije bilo dovoljno). Ne znam je li problem u mom predstavljanju (ne zvuči kao da zapravo imam novca, pa ne žele trošiti vrijeme), u činjenici da možda nemaju uporabnu dozvolu (ili neki drugi pravni problem), nije im hitno (pa bi radije novac “oprali” sa strane). Osobno se samo javljam na oglase koji su mi u budžetu. Komunikacija je uvijek bila telefonskim pozivom. Što je najgore, vjerujem da kad bih se na isti oglas javio preko agencije umjesto direktno, sve bi prošlo uredno - pitanje je zaključio korisnik Reddita.
U raspravu se prvi uključio komentator koji problem vidi u strukturi same transakcije i potencijalnim poreznim optimizacijama:
- Meni jedino pada na pamet da ako kupuješ kešom, u ugovor će staviti manju kupoprodajnu cijenu da izvuku dio love (razlika ide na ruke), a kad se ide preko banke, onda je to nemoguće - napisao je.
Nakon toga dio sudionika rasprave fokus prebacuje na način financiranja gradnje, gdje kupci u ranoj fazi zapravo preuzimaju dio investicijskog rizika:
- Zato što su pravi investitori zapravo kupci koji svojim kaparama financiraju dovršetak zgrade, odnosno besplatno kreditiraju - komentirao je drugi korisnik Reddita.
U tom kontekstu pojavljuje se i kritika postojećeg modela tržišta, uz tvrdnju da se rizik investicije sve više prebacuje na krajnjeg kupca, a neki sudionici rasprave problem vide u nedovoljno strogoj regulaciji i nedostatku financijskih uvjeta koje bi investitori trebali ispunjavati prije početka gradnje:
- To su mu omogućili naši zakoni. Svaki investitor bi zakonski trebao imati određeni postotak vrijednosti projekta na računu prije nego uopće može krenuti u gradnju. Npr. gradiš građevinu vrijednosti 150.000 eura, moraš imati osigurana sredstva. Tako bi ovim kvaziinvestitorima ostala gradnja kućica za pse, a ozbiljni bi se bavili građevinom.
Kako se rasprava rasplamsavala, pojavili su se i oni s pragmatičnijim pogledom:
- Za to i nemam neko logično objašnjenje ako je s papirima sve u redu. Probaj ponuditi rok za sklapanje predugovora od 45 dana. Ako si provjerio kreditnu sposobnost, sve bi trebalo biti gotovo kroz 4 do 5 tjedana. Možda će trebati malo zivkati, ali ako je sve u redu, ne traje dulje od toga.
Jedan je komentator upozorio da dio investitora izbjegava kreditne kupce zbog potencijalnih problema s dokumentacijom ili neregularnosti koje banka ne bi prihvatila:
- Tu bih rekao da je vjerojatnije problem u papirima koje banka ne može ‘progutati‘, a računaju na (one) koji dođu na dan-dva da kupe nešto kao investiciju i odu dalje. Ili im se jednostavno ne da baviti ljudima koji kupuju kreditom pa se proces razvlači - napisao je, a drugi se korisnik nadovezao:
- Riječ investitor valjda podrazumijeva da investiraš svoj kapital kako bi nešto napravio i onda zaradio prodajom toga. Ako jedini riskiraju krajnji kupci, koja je onda svrha investitora?
Na to se nadovezuje usporedba s drugim industrijama u kojima se često koristi avansno financiranje, uz argument da predujmovi u gradnji nisu iznimka nego dio šireg ekonomskog modela:
- To bi trebala biti iznimka, a ne pravilo. Kako će Samsung ili Apple napraviti telefon ako im ne daš novac unaprijed? Kako ćeš jesti u restoranu ako ne platiš unaprijed namirnice? Kako će VW ili Toyota proizvesti auto ako im ne platiš dijelove? - cinično je komentirao jedan korisnik.
S druge strane, dio komentatora tvrdi da se u praksi sve češće događa da kupci zapravo financiraju samu gradnju kroz višegodišnje uplate prije završetka objekta:
- Sve više investitora danas nema vlastiti kapital pa žele da ih ti financiraš, odnosno da 90 posto cijene isplaćuješ tijekom gradnje, a 10 posto po završetku ili nakon dobivanja uporabne dozvole. Banke tada ne isplaćuju investitoru sredstva dok objekt nije legaliziran. I to je cijela priča.
Neki sudionici rasprave idu korak dalje:
- Zato jer su (investitori) šarlatani bez para koji žele da im ti financiraš gradnju, odnosno da si im investitor i da zarade na tebi. Ozbiljna firma ima kapital i ne ovisi o kupcima za osnovnu gradnju.
U raspravi se pojavljuje i argument da je model financiranja kroz predujmove u građevini ipak uobičajen:
- Normalno je da investitor gradi kreditom i jamči svojom drugom nekretninom. Ja se ne bih usudio dati 90 posto novca za nešto što možda nikad neće biti završeno.
Na to se nadovezuju i osobna iskustva kupaca:
- Iznenadio bi se… mislim da su mi dva pokušaja kaparenja propala zbog toga. Ja u banci, oni dođu i iskeširaju.
Dio komentara ukazuje na širu tržišnu praksu u kojoj se kreditni kupci doživljavaju kao sporiji, ali i sigurniji kanal transakcije, dok gotovina omogućuje brže zatvaranje posla i fleksibilnije dogovore:
- Od jučer sam dobio istih 15-ak odgovora, odnosno odje*a kad ih pitaš za kredit. Plus jednu ponudu za 40 posto kapare i 6 posto veću cijenu ako ide kredit. Vjerojatno zbog: previše mafijaškog kapitala u igri, pranja novca kroz nekretnine, te činjenice da mnogi ‘investitori‘ nemaju dovoljno kapitala pa financiraju gradnju iz predujmova - svoje je iskustvo podijelio jedan komentator, a drugi je dodao:
- Dosta si dobro detektirao situaciju: stambeni kredit je zapravo najbolja kontrola jer banka provjerava dokumentaciju, dozvole i procjenu vrijednosti. Ako nešto ne štima, kredit ne prolazi. Ali u praksi i to često prođe.
Na kraju, neki su pokazali razumijevanje i za investitore:
- Mislim da se to previše relativizira. Ljudi rade stresne poslove i riskiraju godine rada. Naravno da to ima cijenu. A i investitori ipak snose rizik, rijetko tko gradi bez ikakvog kapitala, obično 20 do 30 posto vlastitih sredstava - zaključio je raspravu korisnik Reddita.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....