Koliko si danas Zagrepčanin sa srednjim mjesečnim primanjima realno može priuštiti kada je riječ o kupnji stana? To je pitanje koje si postavlja sve veći broj građana jer cijene kvadrata već godinama rastu brže od plaća.
Za većinu kupaca kupnja stana znači i podizanje stambenog kredita, a tu počinje prava računica. Uzmimo za primjer medijalnu neto plaću u Zagrebu koja je, prema posljednjim podacima Grada, u listopadu 2025. iznosila 1474 eura. Medijalna plaća iznos je koji dijeli zaposlene na dvije jednake skupine: polovica radnika zarađuje manje od tog iznosa, a polovica više. Drugim riječima, to je "srednja" plaća u raspodjeli primanja, koja daje vjerodostojniju sliku financijskih mogućnosti prosječnog kućanstva nego prosjek koji može biti iskrivljen malim brojem iznimno visokih primanja. Pitanje je, dakle, koliko je s takvim primanjima uopće moguće - i financijski održivo - doći do vlastite nekretnine.
Kako bismo provjerili što medijalna zagrebačka plaća znači u praksi za potencijalnog kupca, obratili smo se agenciji za nekretnine Opereta koja u sklopu svojeg poslovanja kroz brend Opereta Ekspert pruža besplatnu licenciranu uslugu kreditnog posredovanja. Njihovoj kreditnoj posrednici dali smo konkretan zadatak: izračunati koliki se stambeni kredit danas može dobiti s plaćom od 1474 eura.
- U praksi, odgovor ne ovisi samo o plaći. Ovisi o regulatornim ograničenjima, LTV-u, kreditnoj sposobnosti i, jednako važno, financijskoj stabilnosti kućanstva - ističe Martina Mataić Škugor, pravnica po struci koja ima dugogodišnje iskustvo u bankarskom sektoru, a danas je na poziciji direktorice kreditnog posredovanja u Opereti Ekspert.
Regulatorne mjere Hrvatske narodne banke, koje su stupile na snagu 1. srpnja 2025., utjecale su na uvjete financiranja. Prema novim kriterijima, detaljnije pojašnjava naša sugovornica, omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka (DSTI) za stambene kredite ograničen je na najviše 45 posto, uz postojeća pravila osnovice za izračun jedinstvene kreditne sposobnosti, koja se mijenja jednom godišnje u skladu s regulativama HNB-a i godišnjim ažuriranjem prosječne plaće u Hrvatskoj. Uvedeno je i obvezno ograničenje omjera kredita i vrijednosti nekretnine (LTV: loan-to-value), prema kojemu iznos stambenog kredita ne smije premašiti 90 posto procijenjene vrijednosti nekretnine, uz maksimalni rok otplate od 30 godina.
- Sukladno tim ograničenjima, maksimalno mjesečno opterećenje za osobu s plaćom od 1474 eura iznosi približno 518 eura, pod pretpostavkom da nema drugih kreditnih obveza - kaže Mataić Škugor.
Dodaje da konačni iznos odobrenog kredita i uvjeti financiranja ovise o individualnom profilu klijenta, njegovoj kreditnoj sposobnosti, postojećim obvezama, ukupnoj izloženosti i internoj procjeni rizika pojedine banke.
Prema Operetinu okvirnom izračunu za stambeni kredit u tri hrvatske banke, na temelju aktualnih tržišnih ponuda, s plaćom od 1474 eura moguće je dobiti iznos od 116.500 do 120.000 eura. No, to ne znači da potencijalni kupac može računati na kupnju nekretnine te vrijednosti.
Naime, treba uzeti u obzir ograničenje omjera iznosa kredita i vrijednosti nekretnine: LTV ne smije prelaziti 90 posto procijenjene ili kupoprodajne vrijednosti nekretnine, a u obzir se uzima niža vrijednost od te dvije mogućnosti. To znači da za kredit od 120.000 eura procijenjena vrijednost nekretnine ili iznos kupoprodajne cijene mora iznositi najmanje 133.333 eura. To ujedno znači da kupac, u ovom primjeru, mora osigurati najmanje 13.333 eura vlastitih sredstava.
Evo koliko će Zagrepčani od države dobiti za najam: Za stan na periferiji daju kao da je u centru!
Osim toga, treba imati na umu da procijenjena vrijednost nekretnine, koja se temelji na usporedbi s nedavno realiziranim kupoprodajama sličnih stanova ili kuća na istoj ili usporedivoj lokaciji, može biti niža od tražene cijene iz oglasa, prosječno i do oko deset posto.
- Prema podacima Operete, u Zagrebu je za stanove u starogradnji razlika između oglašene i realizirane cijene u prosjeku 5,4 posto - kaže naša sugovornica.
Drugim riječima, kreditna sposobnost sama po sebi nije dovoljna. Kupac mora imati i vlastita sredstva kako bi zadovoljio LTV uvjet te podmirio razliku u cijeni.
- U praksi LTV često predstavlja stvarno ograničenje kupnje, osobito za mlađe kupce koji još nemaju značajniju razinu štednje - upozorava Mataić Škugor te nam spominje priču iz prakse.
- Prije nekog vremena javio mi se klijent koji je želio kupiti svoj prvi stan. Imao je stabilna primanja, urednu kreditnu povijest, a nekretnina koju je pronašao imala je urednu dokumentaciju. Unatoč tome, nije mu odobren kredit u iznosu potrebnom za realizaciju kupoprodaje. Razlog je bila kombinacija LTV ograničenja i niže procijenjene vrijednosti nekretnine u odnosu na ugovorenu cijenu. Klijent pritom nije imao vlastitu ušteđevinu kojom bi mogao pokriti nastalu razliku. Tek nakon toga nam se obratio - prepričava.
Takva se situacija, dodaje, često viđa: kupci najprije krenu u potragu za stanom, dogovore kaparu i emocionalno se vežu uz nekretninu, a tek potom ozbiljno ulaze u kreditni proces.
- Da je razgovor s bankom ili kreditnim posrednikom bio ranije, klijent bi se mogao bolje financijski pripremiti i jasnije razumjeti što banka traži, ali i što realno nudi. Važno je razumjeti jedno: čak i kada su primanja uredna i dokumentacija nekretnine čista, odluka o kreditu ovisi o širem financijskom okviru. U obzir se, između ostalog, uzimaju visina i stabilnost mjesečnih primanja, postojeće kreditne obveze i zaduženja, vrsta zaposlenja i duljina radnog staža, dob i obiteljski status te kreditna povijest - ističe.
Stoga naglašava da razgovor s bankarom ili kreditnim posrednikom nije administrativni korak, nego strateška odluka.
- Stambeni kredit je dobro početi planirati čim se pojavi ideja o kupnji nekretnine, a dobra priprema često čini razliku između odbijenog i odobrenog zahtjeva - dodaje.
Ipak, napominje da se ne treba bojati kredita.
- Krediti su dio života, ali prije odluke o izboru kredita morate saznati sve o njima. Važno je informirati se o svim mogućnostima financiranja, razumjeti uvjete kredita i kreditnu terminologiju. Samo ćete tako moći pravilno odabrati ono što je za vas najbolje, a kreditni posrednici će vam u tome pomoći - kaže.
Dodaje kako je kupnja nekretnine dugoročna obveza od 20 ili 30 godina, a maksimalno odobren kredit nije isto što i pametna odluka.
- Pametno budžetiranje znači sagledati sve mjesečne troškove, planirati nepredviđene troškove, osigurati rezervu i realno procijeniti održivost mjesečnog obroka - naglašava.
Za kraj, zanimalo nas je što se u Zagrebu može kupiti za 120 do 130 tisuća eura.
- Za taj budžet najčešće se može kupiti garsonijera ili manji jednosobni stan do približno 40 četvornih metara, uglavnom u starijim zgradama ili na nižim etažama. U centralnijim i traženijim lokacijama ta je kvadratura najčešće manja ili stan zahtijeva adaptaciju, a u rubnim dijelovima grada može se pronaći stan od 45 do 55 kvadrata. Drugim riječima, kupac u tom cjenovnom rasponu bira između manje kvadrature na atraktivnijoj lokaciji ili nešto većeg stana izvan užeg gradskog područja - zaključuje Mataić Škugor.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....