Godina na izmaku, analiziramo li trendove na hrvatskom tržištu nekretnina, bila je više-manje očekivana, što ne znači da nije bila izazovna. Najveći utjecaj na stambeno tržište i zabilježen pad broja transakcija imao je nastavak inflacije, ali i manji broj stranih kupaca zbog postojeće recesije u pojedinim zemljama Europske unije te općenito globalna nestabilna situacija.
Međutim, cijene stambenih nekretnina nastavile su rasti zbog ograničene ponude i visoke potražnje, posebno u novogradnji, ali i daljnjeg rasta cijena građevinskog materijala i adekvatne radne snage. Također, na tržište je utjecala i činjenica da više nema APN programa te da je kamatna stopa na stambene nekretnine bila nešto viša u odnosu na prethodne godine, što je potencijalno rezultiralo manjom potražnjom za kupnjom nekretnina, uzrokujući manji broj kupoprodajnih transakcija.
Za Dubravka Ranilovića, predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama HGK te direktora agencije Kastel, usporavanje nekretninskog tržišta u 2024. godini, s obzirom na sve ekonomske okolnosti u Hrvatskoj i Europi, bilo je očekivano. Ipak, mjesecima se zazivao pad cijena nekretnina, posebice onih rabljenih, što se još nije ostvarilo.
- Iako cijene nisu pale već su, dapače, u drugom kvartalu 2024. gotovo rekordno porasle za tri do četiri posto u odnosu na prvi kvartal, ipak se krajem godine bilježi stagnacija prodajnih cijena nekretnina. Uočeno je i smanjenje potražnje, usprkos relativno slaboj ponudi, posebno što se tiče novosagrađenih nekretnina - kaže Ranilović, dodajući kako su novosagrađeni stanovi i dalje perjanica održavanja cijena nekretnina na postojećim razinama.
Ekonomski analitičar Damir Novotny ističe kako je na rast cijena nekretnina u proteklih desetak godina utjecalo nekoliko makro trendova u domaćoj ekonomiji.
- Ti trendovi su, možemo bez dvoumljenja ustvrditi, posljedica javnih politika koje su vlade provodile od početka 2000-tih. Unatoč činjenici da u Hrvatskoj postoji više stambenih jedinica nego kućanstava, vlade su fiskalnim politikama poticale potražnju. Izostanak uvođenja poreza na nekretnine je također poticao ekonomske aktere, osobito u gradu Zagrebu i jadranskoj Hrvatskoj na ulaganja u nekretnine. Ulazak u euro-područje i potreba da se velike zalihe gotovog novca u kunama - većinom porijeklom iz "ekonomije u sjeni" - zamijene za eure dodatno su utjecali na rast potražnje, pa tako i cijena. Ovi trendovi su 2024. godine zaustavljeni i vrlo vjerojatno su iscrpili svoju snagu - smatra Novotny.
Najveći ovogodišnji događaj na tržištu svakako je najava Nacionalne stambene politike i izmjene poreznog zakona što je, upozorava Boro Vujović, direktor agencije Opereta nekretnine, dodatno usporilo tržište u zadnjem kvartalu ove godine. Vujović u 2025. godini očekuje nastavak trenda manjeg broja transakcija, ali i konačan završetak rasta cijena kojem smo svjedočili ove godine.
- I dalje je ponuda novogradnje mala i nedovoljna da zadovolji potražnju na tržištu. Pogotovo kad pričamo o zagrebačkom tržištu stambenih nekretnina. S obzirom na tromost sustava u procesu izdavanja građevinskih dozvola, nedostatkom i visokim cijenama kvalitetnih parcela, manjkom radne stane i iznimno visokim troškovima gradnje, ne očekujemo veću ponudu novih stanova - kaže Vujović, koji se nada oporavku njemačkog i austrijskog tržišta, budući da se kriza u tim državama odrazila na promet nekretnina u Hrvatskoj.
Što se tiče najavljenih promjena u poreznom sustavu, Novotny smatra da one neće imati osobito snažne učinke na tržište nekretnina.
- Novija istraživanja na tržištu nekretnina u Italiji su, primjerice, pokazala da promjene u sustavu poreza na nekretnine nemaju značajnijeg utjecaja na ponudu niti na potražnju na tržištu nekretnina, osobitu u urbanim područjima. Daleko veći utjecaj na potražnju za nekretninama imaju promjene u sustavu poreza na dohodak ili dobit poduzeća. Na činjenicu da su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj visoke u odnosu na dohotke može pozitivno utjecati jedino veća ponuda nekretnina od strane privatnih poduzetnika i lokalnih jedinica te revitalizacija povijesnih jezgri u gradovima, koje su ostale gotovo bez stanovnika - kaže Novotny.
Ipak, Karlo Jurić, analitičar u odjelu Capital Markets u tvrtki Colliers Hrvatska, vjeruje kako bi izmjene poreznih zakona mogle imati utjecaj na cijene stambenih nekretnina, pogotovo u novogradnji.
- Ukoliko dođe do smanjenja ili ukidanja poreznih opterećenja za dio građana, posebice mlade obitelji koje su u potrazi za prvom nekretninom, može se očekivati rast potražnje za novogradnjom te mogućom stabilizacijom ili korekcijom cijena starogradnje, naravno, ovisno o lokaciji i stanju same nekretnine - kaže Jurić, dodajući kako će više faktora utjecati na cijene stambenih nekretnina u 2025. godini, od kamatnih stopa na stambene kredite, potencijalnih poreznih izmjena, inflaciji, mogućem daljnjem rastu plaća u javnom i privatnom sektoru, stanju na tržištu rada, uspješnosti turističke sezone te do samih troškova gradnje i cijena zemljišta.
- Rabljene nekretnine koje zahtijevaju značajnu adaptaciju gube na atraktivnosti zbog visokih troškova renoviranja, dok se fokus pomiče na funkcionalne stanove s modernijim dizajnom i infrastrukturom - kaže Jurić.
Istodobno, nepriuštivo stanovanje u Hrvatskoj već je duže vrijeme glavna tema nekretninskog tržišta.
- Da bi došlo do porasta ponude pristupačnih nekretnina, bilo bi poželjno da se u optjecaj stave zemljišta u urbanim sredinama s dobrom povezanošću koje su u gradskom ili državnom vlasništvu te da se na tim lokacijama grade priuštive nekretnine. Također, uvođenje specifičnih poreznih poticaja za investitore koji se usmjere na gradnju pristupačnih nekretnina moglo bi omogućiti veću konkurenciju na tržištu, potencijalno smanjenje cijena te lakše rješavanje stambenog pitanja za brojne građane, a pogotovo mladih obitelji - kaže Jurić.
Dodaje kako bi nove mjere, poput poreznih olakšica za kupnju prve nekretnine, mogle povećati priuštivost nekretnina i stimulirati potražnju, međutim reakcije tržišta mogu biti dvosmislene.
- Dok bi olakšice za kupce mogle poboljšati dostupnost stambenih jedinica, prodavatelji bi mogli povećati cijene zbog dodatnih sredstava koja postaju dostupna, što bi moglo smanjiti učinkovitost mjera u smanjenju ukupnih troškova za krajnje kupce. Također, važno je napomenuti da smanjenje PDV-a ili slične porezne olakšice ne jamče automatsko smanjenje cijena na tržištu jer prodavatelji često reagiraju na promjene kroz prilagodbe cijena. Kroz ovakve mjere potrebno je pronaći ravnotežu između stimuliranja potražnje i kontrole cijena kako bi se postigao dugoročni efekt na stabilizaciju tržišta - zaključuje Jurić.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....