Kupnja stana jedna je od najvećih financijskih odluka u životu, a snalaženje na tržištu nekretnina često je sve samo ne jednostavno. Oglasi na različitim internetskim portalima nerijetko prikazuju istu nekretninu s različitim cijenama, kvadraturama i drugim podacima, zbog čega kupci teško mogu procijeniti koliko stanova doista ima u ponudi i koliko oni uistinu vrijede.

Takvoj bi praksi u Srbiji trebala stati na kraj nova, jedinstvena baza oglasa za nekretnine, čije se uvođenje najavljuje kao jedna od važnijih promjena na tržištu do 2030. godine. Osim objedinjavanja oglasa, planovi razvoja predviđaju i bolju kontrolu posrednika u prometu nekretninama te širu primjenu energetskih certifikata, koji bi mogli postati važan čimbenik pri određivanju cijene stana.

Jedan stan, deset oglasa i potpuno različite cijene

Stručnjak za nekretnine Milić Đoković je u razgovoru za RTS upozorio na problem višestrukog oglašavanja istih stanova, zbog čega kupci dobivaju iskrivljenu sliku stvarne ponude:

- Sad imamo lažnu sliku da ima dovoljno nekretnina. Isti stan stalno se pojavljuje u oglasima, s različitim kvadraturama, rasporedima, cijenama i katovima - Đokovićeve riječi prenosi B92.

SHUTTERSTOCK

Kao ilustraciju navodi podatak da se na jednom internetskom portalu može pronaći čak 11.000 oglasa za nekretnine, iako je stvarna ponuda višestruko manja:

- Uđete na jedan portal, ima 11.000 oglašenih nekretnina. Od toga se može kupiti dvije ili tri tisuće, ostalo su duplikati - kaže Đoković.

Upravo bi jedinstvena baza trebala omogućiti pregledniju i vjerodostojniju sliku tržišta, tako da se ista nekretnina više ne prikazuje kao nekoliko različitih stanova. Rad na njezinu uspostavljanju započeo je prošle godine u okviru Grupacije posrednika u prometu nekretninama pri Gospodarskoj komori Srbije. Riječ je o zahtjevnom projektu koji podrazumijeva usklađivanje podataka i izradu odgovarajućeg softverskog sustava.

Zaboravite bijele zidove: Novi broj D&D-a otkriva interijere koji se usuđuju više. U prodaji!

- To je velik i ozbiljan proces. Potrebno je sve uskladiti i softverski urediti. Baza se već popunjava i nadam se da će do proljeća biti spremna - ističe Đoković.

Kako provjeriti radi li agencija legalno?

Jedan od problema tržišta nekretnina u Srbiji jest i siva ekonomija, odnosno djelovanje posrednika koji ne ispunjavaju sve zakonske uvjete. Đoković zato savjetuje građanima da prije angažiranja agencije provjere njezinu registraciju, ali i potraže licencu agenta koji će ih zastupati:

- Postoji Registar posrednika u prometu nekretninama pri Ministarstvu trgovine. Ondje možete provjeriti broj licence agenta, kao i osiguranje tvrtke. Agencija mora imati osiguranje od odgovornosti, a njezin agent mora biti licenciran - objašnjava Đoković.

Agencije su, dodaje, obvezne u oglasima navesti svoj registracijski broj kako bi potencijalni kupci mogli provjeriti s kim posluju. Smatra i da bi trebalo bolje povezati registar posrednika s podacima Agencije za privredne registre, osobito kad je riječ o broju zaposlenih.

- Dobro je rješenje da čovjek konačno zna kome se treba obratiti, da iza toga stoji struka, netko tko ima licencu i plaća osiguranje - naglašava.

Stan vrijedan 300.000 eura oglašava se za 400.000

Poseban problem predstavljaju i nerealno visoke oglašene cijene. Prema Đokovićevim riječima, posrednici su prema zakonu dužni dati objektivno mišljenje o tržišnoj vrijednosti nekretnine, no u praksi se često događa da prodavatelji sami određuju cijenu prema vlastitim očekivanjima, bez obzira na stvarnu vrijednost stana.

- Prodavatelj kaže da mu treba 400.000 eura i da misli kako bi stan trebao toliko stajati, a on realno vrijedi 300.000 eura. Ne možete ga oglašavati za 400.000 eura - objašnjava.

Smatra da bi dosljedna primjena propisa pomogla uspostaviti realnije cijene i smanjiti razliku između oglašenih i stvarnih prodajnih iznosa.

- Kad je cijena nekretnine 300.000 eura, znate da korekcija može biti otprilike 3 do 5 posto. Ne može netko reći da je snizio cijenu za 20 posto ako je krenuo od nerealnih 400.000 eura, a stvarna vrijednost je 300.000 - ističe Đoković.

Kupcima savjetuje da pri kupnji nekretnine ne štede na stručnjacima, bilo da je riječ o licenciranom agentu, ovlaštenom procjenitelju, odvjetniku ili građevinskom stručnjaku.

- Kupujemo ili prodajemo nekretnine vrijedne 200.000, 300.000 ili 500.000 eura, a pritom ne angažiramo profesionalca. To je preozbiljna stvar, riječ je o životnoj investiciji - upozorava.

Energetski certifikat mijenja cijenu nekretnine

Još jedna promjena koja bi u budućnosti mogla značajno utjecati na tržište odnosi se na energetsku učinkovitost zgrada. Energetski certifikati, odnosno dokumenti koji pokazuju koliko je neka nekretnina energetski učinkovita, trebali bi do 2030. godine postati važan dio postupka prodaje.

Đoković ističe da energetska učinkovitost već sada utječe na vrijednost nekretnina, osobito novogradnje, a njezina će važnost s vremenom samo rasti. Prema njegovim riječima, prosječni energetski razred novijih zgrada u Srbiji uglavnom je C, dok su stariji objekti znatno manje učinkoviti:

- Kad kupujete automobil, pitate koliko troši benzina, a kad kupujete ili prodajete nekretninu, ne znate koliko ona troši. Energetska učinkovitost na svjetskoj razini utječe na cijenu nekretnine od 7 do 10 posto - objašnjava.

Drugim riječima, dva stana jednake površine i na sličnoj lokaciji ne moraju imati jednaku tržišnu vrijednost ako se značajno razlikuju po potrošnji energije. Troškovi grijanja i hlađenja, kvaliteta izolacije i učinkovitost sustava grijanja sve bi više mogli utjecati na odluku kupaca.

Đoković pritom upozorava i na neracionalnu potrošnju energije u Srbiji:

- Mi smo prvaci u rasipanju energije. Kad nam je toplo, a imamo centralno grijanje, otvorimo prozor i grijemo atmosferu - kaže.

Hoće li stanovi do 2030. postati dostupniji?

Govoreći o budućnosti tržišta nekretnina, Đoković smatra da bi do 2030. godine moglo doći do uravnoteženja ponude i potražnje, pod uvjetom da ne bude većih problema u građevinskom sektoru.

Prema podacima koje iznosi, u Beogradu trenutačno na jednog prodavatelja dolaze približno dva kupca, dok je na razini cijele Srbije omjer oko 125 kupaca na 100 nekretnina.

- Nekretninama se bavim od 1990-ih godina i gotovo nikada nismo imali normalan odnos jedan prema jedan - navodi.

Ipak, za stvarno poboljšanje dostupnosti stanovanja nije dovoljno samo povećati broj stanova. Važno je i kakvi se stanovi grade. Đoković smatra da bi veći naglasak trebalo staviti na nekretnine namijenjene ljudima s prosječnim primanjima, umjesto da se tržište pretežno usmjerava prema luksuznoj gradnji.

- Uvijek će se prodavati i stanovi od 7 ili 10 tisuća eura po četvornome metru, ali gradnja u rasponu od 2 do 4 tisuće eura trebala bi biti prioritet - smatra Đoković.

Novi broj magazina D&D je u prodaji!

D&D