Priuštivost stanovanja posljednjih je godina postala jedno od ključnih ekonomskih i društvenih pitanja u Hrvatskoj. Iako se tržište nekretnina u različitim dijelovima zemlje razvija različitom dinamikom, zajednički nazivnik ostaje isti: cijene rastu brže od kupovne moći građana, a vlastiti stan sve je teže dostižan cilj.
Potvrđuju to i podaci. Prema istraživanju Eurostata, u zemljama poput Njemačke, Finske i Švedske cijene nekretnina stagniraju, dok je Hrvatska i u prvom tromjesečju ove godine ostala jedan od europskih rekordera po rastu cijena stambenih nekretnina, s godišnjim rastom od 8 posto.
Takav trend posebno je izražen na jadranskoj obali. Analiza Ekonomskog instituta Zagreb pokazuje da je prosječna cijena stana na Jadranu porasla između 60 i 70 posto u odnosu na 2015. godinu, pri čemu je samo prošle godine rast iznosio čak 14 posto.
Najveći pritisak pritom se bilježi u Splitsko-dalmatinskoj županiji, osobito u Splitu kao najvećem urbanom i gospodarskom središtu dalmatinske obale. Prema istraživanju globalne platforme Numbeo, Split je 2022. godine bio četvrti najskuplji grad u Europi prema odnosu cijena nekretnina i visine prihoda, s omjerom od 20,3.
- To znači da je za jedan četvorni metar stana potrebno izdvojiti 20,3 posto godišnjeg raspoloživog dohotka prosječne obitelji. Drugim riječima, građani Milana, Londona ili Helsinkija lakše mogu priuštiti stan od stanovnika Splita. U Barceloni taj omjer iznosi 11,4, a u Dublinu samo 8,1 - pojašnjava Paško Burnać s Katedre za financije Ekonomskog fakulteta u Splitu.
Tu sliku dodatno precizira analiza mladog magistra geografije Jure Taraša, autora portala Geozofija, koja detaljnije razlaže odnose cijena unutar same županije.
Magazin D&D u prodaji: Stanovi i kuće u Hrvatskoj koji krše pravila - i izgledaju savršeno!
"Prema najnovijem izvješću o tržištu nekretnina za 2025. godinu, za kupnju jednog kvadrata stana ili apartmana prosječne vrijednosti na obali Splitsko-dalmatinske županije potrebno je izdvojiti više od 2000 eura", navodi se u analizi. Dodaje se kako su najniže prosječne realizirane cijene, očekivano, u od obale udaljenijim općinama i gradovima Dalmatinske zagore, gdje nisu prelazile 2000 eura. Općine Brela, Komiža na Visu te Bol i Sutivan na Braču, kao i gradovi Trogir i Omiš, zabilježili su prosječnu cijenu veću od 3000 eura te se svrstavaju u najskuplje dijelove županije.
Na vrhu liste nalazi se upravo Split u kojem je prosječna realizirana cijena 2025. godine prelazila 4000 eura. Točnije, za kvadrat stana u Splitu potrebno je izdvojiti u prosjeku 4080 eura.
"U razdoblju od 2020. do 2025. godine prosječna cijena kvadrata stana u Splitu porasla je za 93 posto, dok je u desetogodišnjem razdoblju od 2015. do 2025. zabilježen rast od čak 137 posto", navodi se u Taraševoj analizi.
Rast se nastavio i u 2026. godini. Prema podacima platforme Numbeo, prosječna cijena kvadrata u Splitu tijekom travnja ove godine iznosila je 5114 eura, dok su pojedini hrvatski portali za nekretnine zabilježili još veći prosjek tražene cijene, od čak 5600 eura po kvadratu.
Ipak, iako statistike ukazuju na kontinuiran rast, situacija na terenu pokazuje nešto složeniju dinamiku.
- Cijena nekretnine nije samo matematički izračun, ali ni puka emocija, nego spoj realnih ekonomskih faktora i percepcije sudionika na tržištu. Primjerice, nedavno smo imali kupoprodaju stana gdje cijena nije spuštena ni jednog eura, a također imamo stan u ponudi gdje je vlasnik nedavno spustio cijenu 20 posto, ali još nije došlo do realizacije - komentira Marin Biliškov iz splitske agencije Biliškov nekretnine.
Dodaje kako tržište u Splitu nije isto kao prije 10 ili 15 godina, kada su dominantni bili lokalni kupci koji su rješavali vlastito stambeno pitanje.
- Danas je struktura kupaca znatno šira i raznolikija. I dalje imamo domaće kupce iz Splita i okolice, posebno obitelji koje traže stan za život, ali sve je više kupaca iz drugih dijelova Hrvatske koji Split vide kao sigurno mjesto za ulaganje ili kao grad u kojem žele imati drugu nekretninu. Uz to, na obali je i dalje prisutan interes stranih kupaca, iako na razini Hrvatske njihov udio više nije glavni motor tržišta kao ranijih godina. U 2025. strani kupci činili su oko osam posto svih transakcija u Hrvatskoj, s tim da je taj postotak na obali bio ipak nešto veći, što pokazuje da su važan faktor, ali ne i jedini - kaže Biliškov.
Odrazilo se to i na promet nekretninama.
- Na tržištu je definitivno manje transakcija, ali i manje ponuđenih stanova. Zadnjih nekoliko mjeseci, otkako su počela događanja na Bliskom istoku, strani kupci iz EU gotovo se ne pojavljuju; ta su događanja stvorila osjećaj straha i neizvjesnosti kod ljudi i jednostavnu su kupovinu nekretnine stavili u drugi plan. Ovu godinu, primjerice, nismo imali kupaca iz Njemačke - ističe.
Zadarski analitičar David Lekaj tvrdi: ‘Hrvatska će biti novi Dubai, a evo i zašto‘
Iako je tržište usporilo, zbog smanjene ponude cijene su i dalje visoke.
- Različiti profili kupaca traže različite vrste nekretnina. Lokalna obitelj traži funkcionalan stan po održivoj cijeni. Investitor traži prinos. Kupac iz inozemstva često traži lokaciju, pogled, karakter i kvalitetu života. Kada se više takvih skupina natječe za ograničen broj kvalitetnih nekretnina, cijene prirodno rastu - kaže Biliškov i dodaje kako pritisak na tržištu nije jednako raspoređen.
- Najviše rastu cijene kvalitetnih stanova u dobrim kvartovima, novogradnje i nekretnina koje imaju investicijski potencijal. S druge strane, precijenjene ili lošije nekretnine danas stoje dulje na tržištu jer su kupci informiraniji i oprezniji - ističe.
Burnać izdvaja nekoliko ključnih čimbenika koji posljednjih godina oblikuju cijene nekretnina u Splitu: velik udio stanova koji se ne koriste za stalno stanovanje, snažan rast kratkoročnog najma te slabe prinose od dugoročnog iznajmljivanja.
- Podaci iz popisa stanovništva, u kombinaciji s lokalnim evidencijama, jasno pokazuju razmjere problema. Split ima ukupno 83.694 stambene jedinice. Od toga je 59.971 nastanjenih stanova, odnosno 72 posto, dok je 17.533 praznih stanova, što čini 21 posto ukupnog fonda. Uključimo li i stanove koji se koriste za odmor, rekreaciju ili gospodarsku djelatnost, broj jedinica koje nisu namijenjene stalnom stanovanju raste na 23.723, odnosno 28 posto ukupnog stambenog fonda. Drugim riječima, gotovo svaka treća stambena jedinica u Splitu nije dostupna lokalnim obiteljima i radnicima za trajno stanovanje - ističe.
Dodaje kako je kratkoročni najam potpuno istisnuo dugoročni i učinio ga neisplativim.
- Pronalazak stana za dugoročni najam u Splitu i okolici postao je nemoguća misija. Svaka prazna ili turistički prenamijenjena nekretnina dodatno smanjuje ponudu za lokalne stanovnike i povećava cijenu stanova koji ostaju za svakodnevni život. Problem je najizraženiji u splitskoj gradskoj jezgri i obalnim zonama, gdje se broj lokalnog stanovništva u posljednjem međupopisnom razdoblju gotovo prepolovio - kaže Burnać.
Dodatno, i strani kupci koji povećavaju potražnju također utječu na rast cijena.
- Stanovniku Rovinja, Splita ili Makarske s prosječnom ili iznadprosječnom hrvatskom plaćom pri kupnji stana u svome gradu konkurira inženjer iz Beča, bankar iz Frankfurta ili umirovljenik iz Osla. Uspoređujemo li platežnu moć, jasno je da je riječ o neravnopravnoj utakmici - dodaje.
Kada je riječ o daljnjem kretanju cijena, oprezan je u prognozama.
- U novijoj hrvatskoj povijesti cijene stanova padale su samo u razdobljima dubokih i dugotrajnih gospodarskih kriza, kakva je bila ona od 2009. do 2014. godine. Priželjkivati ponavljanje takvog scenarija ne bi bilo ni odgovorno ni realno - ističe Burnać.
Dodaje kako su današnji uvjeti bitno drukčiji, a jedna od važnijih varijabli jest inflacija.
- Na strani ponude investitorima su porasli troškovi zemljišta, građevinskog materijala, a osobito rada, što se sasvim izravno prelijeva i na više cijene stanova. Osim toga, manje se gradi, što izravno utječe na ponudu stambenog prostora. Prvi pokazatelj je broj izdanih odobrenja za građenje koji se u 2021. godini povećao za 12,2 posto na godišnjoj razini, u 2022. za 5,8 posto, a u 2023. godini tek za 3,6 posto. Usporedimo li to s nekim prošlim vremenima, broj izdanih građevinskih dozvola u 2025. bio je 30 posto manji nego u 2007. godini, na vrhuncu zlatnog doba građevinarstva u Hrvatskoj. Na strani potražnje, nekretnina predstavlja racionalnu alternativu novcu na štednom računu, jer su kamate na depozite i dalje niske. U slučaju Splita rast cijena prelijeva se i na susjedne gradove i općine, Solin, Kaštela i Podstranu, jer se mlade obitelji sve češće odlučuju na kupnju prve nekretnine upravo u tim sredinama. To dodatno potiče rast cijena u cijeloj splitskoj aglomeraciji. Svi čimbenici koji guraju cijene prema gore prisutni su i ove godine, pa možemo zaključiti da rast cijena nekretnina može eventualno usporiti, ali se teško može zaustaviti - zaključuje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....