Umjesto stana, jedna je zagrebačka obitelj željela kuću, dvorište, više komfora i više privatnosti, mjesto na kojem će imati dovoljno prostora, ali ostati u kvartu koji im je važan. Suprug je odrastao u Stenjevcu i nije želio otići. Problem je bio "samo" jedan: pronaći zemljište na kojem će je sagraditi.
Prvo su nekoliko mjeseci pretraživali oglase, ali bez puno uspjeha. A onda su počeli gledati drukčije, ne samo što se prodaje, nego što bi se moglo prodavati. Obilazili su kvart i tako uočili staru kuću u kojoj godinama nitko nije živio. Vlasnicu, svoju nekadašnju susjedu, počeo je nagovarati da proda parcelu. Dvije i pol godine poslije pristala je.
Dobivši 550 četvornih metara zemljišta za 65.000 eura, odnosno oko 118 eura po kvadratu, obitelj je napokon mogla početi ostvarivati plan o vlastitoj kući. Lokacija im je bila toliko važna da su bili spremni čekati: do škole će imati samo četiri minute pješice, ostaju u poznatom kvartu, a dobit će ono što su od početka željeli. No, kupnja zemljišta tek je prvi trošak. Slijede demontaža postojećeg objekta i odvoz, projektiranje novog objekta, geodetske usluge, priključci, sama gradnja, uređenje okoliša i opremanje.
Njihova priča vrlo dobro pokazuje s čime se danas susreću mnogi koji u Zagrebu žele graditi vlastitu kuću. U teoriji, građevinskih je zemljišta mnogo, no u praksi je znatno teže pronaći ono pravo.
Gradite kuću? Inženjerka upozorava na pogrešku zbog koje ljudi izgube do 50.000 eura!
Prema aktualnoj ponudi najvećeg domaćeg oglasnika, na području Zagreba trenutačno je oglašeno oko 1774 zemljišta građevinske namjene. Najviše ih je na Podsljemenu, oko 267, zatim u Brezovici 210, Gornjoj i Donjoj Dubravi 206, Podsusedu i Vrapču 205, Sesvetama 184 te na Črnomercu 180. U Novom Zagrebu Zapad trenutačno je oko 159 oglasa, dok ih je u Novom Zagrebu Istok znatno manje, oko 35.
No, broj oglasa može zavarati, upozorava Ivana Domović Janković iz agencije Verus Villam. U oglasniku se, kako kaže, mogu pojavljivati duplikati, a zemljišta se međusobno jako razlikuju: po površini, obliku, mikrolokaciji, pristupu, infrastrukturi, mogućnostima gradnje i cijeni.
- Kupac koji želi graditi vlastitu kuću zato može tražiti zemljište mjesecima ili više od godinu dana. Ne traži on bilo koje građevinsko zemljište, nego vrlo specifičan proizvod: parcelu odgovarajuće veličine i oblika, na željenoj lokaciji, s odgovarajućim uvjetima gradnje i po cijeni koju projekt jedne obiteljske kuće može ekonomski podnijeti. Upravo je taj posljednji kriterij danas često najteže zadovoljiti - ističe Ivana Domović Janković.
Zato se ukupna ponuda vrlo brzo pretvara u puno uži izbor.
- Najveći problem nije samo broj parcela na tržištu, nego činjenica da je kvalitetnih parcela koje zadovoljavaju sve kriterije kupca znatno manje. Govorimo o dobroj mikrolokaciji, pravilnom obliku i odgovarajućoj širini parcele, riješenom pristupu, infrastrukturi, dobrim uvjetima gradnje i, naravno, prihvatljivoj cijeni. Upravo se takve parcele najteže pronalaze, osobito u etabliranim rezidencijalnim dijelovima grada gdje je postojeća izgradnja već vrlo gusta - kaže Jasna Biliškov Barun iz agencije Biliškov nekretnine.
Dio onoga što kupci traže često ni nije oglašeno kao "građevinsko zemljište". Sve češće gledaju i kuće koje su dotrajale, prazne ili predviđene za rušenje, osobito ako su na dobroj lokaciji i imaju parcelu pogodnu za novu gradnju.
- Takva nekretnina kupcu može biti vrlo zanimljiva. U već formiranom gradskom tkivu često dobiva dobru lokaciju, postojeći pristup i infrastrukturu, a posebno je važno što na parceli već postoji legalna građevina. Kupac u takvoj situaciji često zapravo plaća lokaciju, zemljište i urbanistički potencijal koji proizlazi iz činjenice da na parceli već postoji legalna građevina, a ne tržišnu vrijednost same stare kuće - kaže Ivana Domović Janković.
Takve nekretnine pritom nisu nužno jeftinije od praznog građevinskog zemljišta. Jasna Biliškov Barun izdvaja primjer nedavno prodane nekretnine na Šalati.
Ovo su najluksuznije vile u Hrvatskoj, cijene idu i do 20 milijuna eura, evo tko ih kupuje
- Radilo se o staroj kući na parceli površine oko 600 četvornih metara, a realizirana prodajna cijena iznosila je 600.000 eura. Dakle, praktički govorimo o vrijednosti od oko 1000 eura po četvornom metru zemljišta, jer postojeća kuća za kupca nije predstavljala stvarnu vrijednost. Vrijednost je bila u izuzetno atraktivnoj lokaciji i potencijalu parcele - kaže Jasna Biliškov Barun.
Dodatni problem koji uočavaju agenti predstavlja način na koji dio vlasnika danas formira cijenu zemljišta ili starijih kuća.
- Vlasnici zemljišta ponekad formiraju cijenu prema cijenama gotovih stanova ili prema developerskom potencijalu parcele, iako konkretna parcela možda nema takve mogućnosti gradnje. Vrijednost nekretnine sve se češće promatra kroz scenarij buduće investicijske gradnje: koliko bi se stanova moglo izgraditi i kolika bi bila njihova tržišna vrijednost - kaže Jasna Biliškov Barun.
To, ističe Ivana Domović Janković, posebno otežava položaj privatnog kupca jer obitelj koja želi sagraditi jednu kuću teško može konkurirati investitoru koji zemljište promatra kroz buduću prodaju više stanova.
Koliko se zemljišta doista prodaje, a ne samo nudi, najbolje pokazuju podaci o realiziranim kupoprodajama. Prema podacima Grada Zagreba, tijekom 2025. godine prodano je 1125 građevinskih zemljišta, ukupne površine nešto veće od 1,07 milijuna četvornih metara. Prosječno ostvarena cijena iznosila je 123,94 eura po kvadratu.
Za zemljište za obiteljsku kuću taj prosjek ipak daje tek grubu sliku jer cijena prije svega ovisi o lokaciji i mogućnostima gradnje. Službena analiza realiziranih kupoprodaja zemljišta prve kategorije za stambenu i mješovitu namjenu, za nisku gradnju, tijekom 2025. pokazuje raspon od 50 do 900 eura po kvadratu.
- Za zemljište za obiteljsku kuću na rubnijim zagrebačkim lokacijama još uvijek možemo pronaći ponudu od 70 do 150 eura po kvadratu, a na boljim i traženijim rezidencijalnim lokacijama vrlo se često cijena kreće oko 200, 300 ili 400 eura po kvadratu, pa i više. Na premium lokacijama cijena može biti znatno viša - kaže Jasna Biliškov Barun.
To znači da za parcelu od, primjerice, 500 do 700 četvornih metara, primjerenu za obiteljsku kuću, danas treba računati od približno 70.000 do 100.000 eura na rubnijim lokacijama pa do 200.000, 300.000 eura i više na atraktivnijim zagrebačkim lokacijama.
U Zagrebu upravo gledamo nevjerojatan nekretninski paradoks. Ovo je odgovor na ključno pitanje
Pritom, pak, treba razlikovati oglašene od realiziranih cijena.
- Kod zemljišta je taj raskorak ponekad izraženiji nego kod stanova jer prodavatelj cijenu često formira prema površini i usporedbi sa susjednim oglasima, a ozbiljan kupac računa što za taj novac na zemljištu može napraviti. Za mene prava mjera vrijednosti parcele zato nije samo cijena kvadrata nekog zemljišta, nego koliko stoji zemljište u odnosu na ono što na njemu smijem i mogu sagraditi - upozorava Ivana Domović Janković.
No, cijena i ukupna površina same po sebi nisu dovoljne. Parcela mora imati odgovarajući oblik i širinu, pristup javnoj prometnici, riješenu infrastrukturu i uvjete gradnje koji odgovaraju planiranoj kući.
Prema pravilima GUP-a, minimalna površina građevinske čestice za samostojeću kuću u Zagrebu nije svagdje ista. Ovisno o urbanom pravilu, može biti 350, 500, 600, pa i 800 četvornih metara.
- Uvijek prvo treba provjeriti urbano pravilo i utvrditi zadovoljava li čestica minimalnu propisanu površinu, a zatim i ostale uvjete gradnje, uključujući izgradivost, potreban broj parkirališnih mjesta, udaljenosti od međa i drugo - kaže.
Zanimljivo je da službene realizirane cijene pokazuju premiju na manje parcele.
- U 2025. zemljišta do 300 kvadrata imala su prosječnu realiziranu cijenu od 237,76 eura po kvadratu, ona između 300 i 500 kvadrata 168,46 eura po kvadratu, a parcele između 500 i 800 kvadrata 130,12 eura po kvadratu. To ne znači da je manja parcela automatski bolja, ali pokazuje da tržište cijeni površine koje su kupcu financijski lakše dostupne i koje se mogu racionalno iskoristiti - pojašnjava Ivana Domović Janković.
Luksuzna kuća s bazenom prvi red do mora na top lokaciji ide na bubanj, mogla bi biti prava prilika
Kada je riječ o lokaciji, tradicionalno su najtraženije sjeverne i sjeverozapadne zagrebačke četvrti: Podsljeme, Šestine, Gračani, Mlinovi, Remete, Bukovac i Maksimir, kao i dijelovi Črnomerca, Vrhovca i okolnih mikrolokacija. - Riječ je o područjima koja privlače obitelji zbog mirnijeg okruženja, zelenila i privatnosti, ali istodobno su dobro povezana s gradom. Međutim, zbog visokih cijena kupci sve više gledaju i šire. Zanimljivi su Podsused, Vrapče, Gajnice, Stenjevec, dijelovi Dubrave i Sesveta, kao i Novi Zagreb i rubniji dijelovi grada, gdje se za isti iznos može dobiti veća i često jednostavnija parcela za gradnju. Kupcu obiteljske kuće danas često nije presudno da bude nekoliko kilometara bliže centru ako za isti novac na malo udaljenijoj lokaciji može dobiti kvalitetnije zemljište i veću kvalitetu stanovanja - kaže Jasna Biliškov Barun.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....