Tržište dugoročnog najma u Hrvatskoj godinama prati ista nesigurnost: cijena dogovorena pri useljenju ne mora nužno ostati ista, a najmoprimci se nerijetko nalaze u situaciji u kojoj moraju prihvatiti povećanje najamnine ili potražiti novi dom. Upravo bi tome trebao stati na kraj novi Zakon o najmu stanova, kojim Vlada želi jasnije urediti odnos najmoprimaca i najmodavaca te objema stranama pružiti veću pravnu sigurnost.

Prema najavljenom zakonskom okviru, koji bi se trebao primjenjivati od 1. siječnja 2027., jedna od najvažnijih promjena odnosi se upravo na povećanje cijene najma. Početnu najamninu vlasnik i najmoprimac i dalje bi slobodno ugovarali, ali stanodavac je tijekom trajanja ugovora više ne bi mogao proizvoljno povećavati.

Predsjednik Vlade Andrej Plenković, predstavljajući promjene, istaknuo je da je jedan od ciljeva zaštititi najmoprimce od neopravdanog povećanja najamnine.

„Nakon uočenih anomalija želimo zaštititi najmoprimce od neopravdanog povećanja najamnine. Početna najamnina se slobodno ugovara, ali da se tijekom trajanja ugovora najamnina može povećati najviše jednom godišnje i to uz prethodnu obvezu informiranja najmoprimca 30 dana unaprijed“, najavio je premijer.

Zakon za najam stanova

VLADA RH

Najamnina bi se smjela povećati samo jednom godišnje

Prema prijedlogu, stanodavac bi cijenu najma tijekom trajanja ugovora mogao povećati najviše jednom godišnje, a najmoprimca bi o tome morao obavijestiti najmanje 30 dana unaprijed.

No, ograničenje se ne bi odnosilo samo na učestalost poskupljenja. Najamnina bi mogla porasti najviše za postotak godišnjeg rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Odredba ugovora kojom bi vlasnik pokušao omogućiti češće ili veće povećanje najamnine bila bi ništetna.

Potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić pojasnio je da se time želi onemogućiti situacija u kojoj vlasnik nakon sklapanja ugovora jednostrano odlučuje promijeniti jedan od njegovih najvažnijih elemenata – cijenu.

„To je jasna poruka najmoprimcima da najmodavac ne može, nakon ugovora koji je potpisao, koji je solemniziran i u kojem je utvrđena zajednički cijena visine najamnine, neovlašteno, svojevoljno taj ugovoreni bitni element mijenjati prema svom nahođenju“, naglasio je Bačić.

Koliko bi takvo ograničenje moglo biti relevantno, pokazuje i kretanje cijena nekretnina. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. bile su na razini Hrvatske 14,3 posto više nego u istom razdoblju prethodne godine. U Zagrebu je godišnji rast iznosio 14,7 posto, na Jadranu 12,6 posto, a u kategoriji „Ostalo“ čak 18,1 posto.

Novi ugovori išli bi kod javnog bilježnika

Ograničavanje rasta najamnina samo je dio znatno šire reforme. Prema prijedlogu novog Zakona, svaki novi ugovor o najmu trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika.

Time bi se, prema objašnjenju Ministarstva, omogućilo brže provođenje ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate, a država bi istodobno dobila precizniji uvid u tržište dugoročnog najma.

„Mi ćemo kroz solemnizaciju moći u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova koji su u dugoročnom najmu“, rekao je Bačić.

Promjene donose i preciznije definirane obveze obiju strana. Najmodavac bi stan morao predati u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu, održavati ga funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti potrebne popravke. Najmoprimac bi, s druge strane, morao redovito plaćati najamninu i ugovorene režijske troškove, pažljivo koristiti stan te snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe.

Pri useljenju bi se morao sastaviti i zapisnik o primopredaji, s opisom stanja stana, očitanjima svih brojila i fotografijama svake prostorije. Ako ugovorom nije drukčije određeno, najmodavac bi stan mogao pregledati dva puta godišnje, ali uz prethodnu najavu. Najmoprimac bi pri useljenju plaćao i polog u visini jedne mjesečne najamnine.

DR PICS24/GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO

Jasnija pravila i kod otkazivanja ugovora

Novi prijedlog detaljnije uređuje i prestanak najma. Najmoprimac bi mogao otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz zakonski otkazni rok od 60 dana.

Najmodavac bi ugovor mogao otkazati ako najmoprimac krši zakonske ili ugovorne obveze – primjerice ne plaća najamninu ili režije, napravi veću štetu u stanu ili krši kućni red. Međutim, prije otkaza morao bi poslati pisanu opomenu i najmoprimcu ostaviti primjeren rok za otklanjanje problema.

Predviđene su i dodatne zaštite kada najmoprimac nije prekršio svoje obveze. U slučaju otkaza bez njegove krivnje minimalni rok za iseljenje iznosio bi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina. Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljio bi se za dodatnih šest mjeseci.

Veća sigurnost i za vlasnike stanova

Iako niz novih pravila snažnije štiti podstanare, Vlada ističe da cilj nije zaštititi samo najmoprimce. Dio reforme trebao bi vlasnicima pružiti veću sigurnost u slučaju neplaćanja najamnine ili drugih problema.

Jedna od novosti bila bi uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina, koja bi pod određenim uvjetima mogla vlasniku isplaćivati potraživanja ako najmoprimac ne ispunjava svoje obveze. Uvjet bi, među ostalim, bio solemniziran ugovor dostavljen Agenciji te plaćanje godišnje članarine.

Prema Bačićevim riječima, ona bi mogla iznositi najviše dva posto godišnjeg iznosa najamnine, odnosno okvirno između 40 i 150 eura godišnje.

Novi Zakon tako bi trebao znatno detaljnije urediti tržište koje je desetljećima velikim dijelom počivalo na dogovoru vlasnika i najmoprimaca. Za podstanare je pritom jedna od najvažnijih poruka jasna: ako predložene odredbe budu donesene u najavljenom obliku, stanodavac tijekom trajanja ugovora više neće moći proizvoljno odlučiti koliko će i koliko često povećavati najamninu.