Zagreb od 2027. godine planira povećati porez na nekretnine s pet na osam eura po četvornom metru, no hoće li ta mjera doista potaknuti vlasnike praznih stanova da ih ponude u dugoročni najam i napokon pridonijeti snižavanju cijena?
Prema riječima zagrebačkog gradonačelnika Tomislava Tomaševića, u Zagrebu je oko 55 tisuća praznih stanova, a veća ponuda ponukana povećanjem poreza mogla bi pridonijeti smanjenju cijena najma.
No, postavlja se pitanje na temelju kojih je podataka nastala ta procjena i što se sve ubraja u prazne stanove. Kako bismo provjerili što podaci o potrošnji električne energije govore o mogućem broju nekorištenih nekretnina, od HEP-Operatora distribucijskog sustava zatražili smo podatke o obračunskim mjernim mjestima u kategoriji kućanstvo na kojima je godišnja potrošnja manja od 500 kilovatsati (kWh). Riječ je o vrlo niskoj godišnjoj potrošnji koja može upućivati na to da se nekretnina rijetko koristi ili je prazna, ali to sama po sebi ne dokazuje.
Prema odgovoru HEP ODS-a, u Zagrebu je tijekom 2025. godine takva potrošnja zabilježena na 66.126 obračunskih mjernih mjesta, od ukupno oko 440 tisuća mjernih mjesta u kategoriji kućanstvo.
Ipak, te brojke treba tumačiti oprezno. HEP ODS naglašava da ne vodi evidenciju praznih stanova te da ne raspolaže podacima o vrsti objekta koji se nalazi iza pojedinog mjernog mjesta. Ona mogu pripadati stanu, obiteljskoj kući, vikendici, garaži ili drugoj nekretnini. Niska potrošnja struje stoga ne znači nužno da je stan prazan, kao što ni sama po sebi ne pokazuje može li se nekretnina odmah ponuditi u dugoročni najam.
No čak i kada se utvrdi da se neka nekretnina gotovo ne koristi, to ne znači da je spremna za useljenje ili da će njezin vlasnik zbog većeg poreza odlučiti ponuditi je u dugoročni najam. Dio nekretnina može imati neriješene imovinskopravne odnose, biti u lošem stanju ili se koristiti samo povremeno.
Slično razmišlja i Gojko Bežovan, profesor socijalne politike na zagrebačkom Pravnom fakultetu i stručnjak za stambena pitanja, koji za N1 upozorava da nije poznato koliko je od procijenjenih 55 tisuća praznih stanova uopće pogodno za stanovanje, dodajući da među njima ima i zapuštenih nekretnina te onih oko kojih se vode sporovi povezani s obiteljskim nasljedstvom.
Bežovan problem vidi i u tome što bi se najviši porez primjenjivao na nekretnine na vrlo različitim lokacijama. Smatra da bi trebalo uzeti u obzir razlike između, primjerice, praznog stana na Tuškancu i nekretnine u rubnim dijelovima grada, poput Kašine ili Sesvetskih Sela, gdje pojedina područja nemaju jednaku komunalnu infrastrukturu.
„Ako vlasnik praznog stana u Sesvetskim Selima i na Tuškancu plaća isti iznos poreza na nekretnine, je li to onda zaista na temelju gospodarskih mogućnosti?”, pita se Bežovan. Pritom podsjeća da gradovi i općine imaju mogućnost različito odrediti visinu poreza na svojem području, uzimajući u obzir vrijednost i položaj nekretnina.
Sličnu rezervu prema očekivanjima da će veći porez znatnije promijeniti tržište najma ima i stručnjak za tržište nekretnina Boro Vujović. U razgovoru za RTL Direkt objasnio je zašto ne očekuje da će sama porezna mjera donijeti veće promjene te što bi se, prema njegovu mišljenju, trebalo dogoditi da bi najam postao dostupniji građanima.
Kao primjer navodi stan od 100 četvornih metara, čija je tržišna vrijednost u Zagrebu oko 400.000 eura. Povećanje poreza s pet na osam eura po četvornom metru vlasnika bi stajalo dodatnih 300 eura godišnje, što, prema njegovoj procjeni, nije dovoljno da promijeni odluku o iznajmljivanju.
„Razlozi zbog kojih ljudi ne iznajmljuju nekretnine su malo drugačiji. Više je to neka pravna nesigurnost i loša iskustva s podstanarima nego ti neki financijski razlozi”, objasnio je Vujović. Nada se da će najavljene izmjene zakona, na kojima radi Ministarstvo, vlasnicima pružiti veću pravnu sigurnost i tako dio njih potaknuti da stanove ipak ponude u dugoročni najam.
Ne očekuje ni da će povećanje poreza bitno utjecati na cijene turističkog smještaja. Dio vlasnika već je prebacio stanove iz kratkoročnog u dugoročni najam, među ostalim zbog promjena u pravilima za turističko iznajmljivanje i poreznoj politici. No, vlasnici neće nužno moći nadoknaditi dodatni trošak povećanjem cijena za goste.
„Hoteli su ti koji diktiraju cijene i ne mogu vlasnici, zato što im je veći porez, tražiti više. Jednostavno je to opet tržište”, rekao je.
Predstavnici malih obiteljskih iznajmljivača smatraju da se turistički apartmani ne bi trebali izjednačavati s praznim stanovima jer su u funkciji i pridonose lokalnom gospodarstvu. Hana Matić, potpredsjednica udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače (SMOi), upozorila je za N1 da bi povećanje poreza pogodilo i vlasnike takvih nekretnina.
„Smatramo da je to skandalozno i pogodit će ljude čiji se stanovi već vode kao namjenski stanovi. DZS ih vodi kao nekretnine u funkciji, a ne kao nenaseljene nekretnine”, rekla je Matić.
Dodala je da povećanje poreza ne znači nužno da će takvi stanovi postati dostupniji građanima jer bi neki mogli završiti u vrlo skupom dugoročnom najmu, a drugi biti prodani kupcima koji već posjeduju više nekretnina.
Kad je riječ o mogućem povećanju ponude stanova, i Vujović upozorava da brojka od 55 tisuća praznih stanova ne govori koliko je nekretnina uistinu spremno za useljenje. Među njima, kaže, mogu biti prostori koji se vode kao stanovi, ali ne zadovoljavaju osnovne uvjete za stanovanje.
„Vode se kao stanovi, a barake su, ili su od devet kvadrata, ili nemaju riješene sanitarne čvorove”, objasnio je. Dio nekretnina ima i neriješene imovinskopravne odnose, a koliko bi ih se doista moglo ponuditi u dugoročni najam, nije mogao procijeniti.
Kao jedan od ključnih problema tržišta izdvaja visoke najamnine, koje su mnogim građanima postale teško priuštive. Smatra da bi veći pomak mogao uslijediti tek kada se u izgradnju stanova namijenjenih dugoročnom najmu uključe institucionalni ulagači.
„Dok se ne omogući institucionalnim ulagačima da krenu ulagati u zgrade za dugoročni najam, znači stambene zgrade, dotad nije realno očekivati promjenu situacije”, poručio je.
Za takva ulaganja potrebno je stvoriti uvjete koji bi investitorima omogućili održivu financijsku računicu, što zahtijeva poteze države i lokalne samouprave.
Za one koji očekuju da će najamnine pasti nakon najavljenog povećanja poreza, Vujović zato nema dobre vijesti. Sama porezna mjera, prema njegovoj procjeni, neće značajno povećati ponudu stanova za dugoročni najam, a cijene će se i dalje formirati ovisno o ponudi i potražnji.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....