Istražili smo za koliko se prodaju ili iznajmljuju ulični prostori

Ulični lokali u Zagrebu na top-lokaciji u strogom središtu grada, kada se nađu u prodaji, mogu dosegnuti cijenu višu od 10.000 eura po kvadratu. Najam lokala na top-lokacijama iznosi od 20 do 120 eura po kvadratu mjesečno, a ima i viših izuzetaka.

Neki poznati ugostiteljski lokali tu plaćaju najamnine veće od 12.000 eura mjesečno, dok se za jedan poznati lanac tekstila u velikom prostoru plaća mjesečno oko 60.000 eura.

TRAMVAJSKE STANICE

Top-lokacijom za ulične lokale u Zagrebu se smatra Trg bana Jelačića, Ilicu do Gundulićeve, Cvjetni trg, okolnu pješačku zonu i Jurišićevu ulicu, dok je proširena top B zona cijeli uži centar grada.

- Najtraženija zona je na sjeveru početak Ilice do Frankopanske, na istoku do Petrinjske, a prema jugu do Hebrangove, uključujući Cvjetni trg i sve okolne ulice. Velika je razlika u cijenama lokala, pa i u najboljoj zoni. Manje kvadrature uličnih lokala mogu doseći prodajnu cijenu i do 10.000 eura za kvadrat na najboljim lokacijama, a najniže cijene mogu biti do oko 3000 eura za kvadrat - kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama i vlasnik agencije Kastel nekretnine.

Pritom su lokacija i pozicija lokala presudni. Lokali mogu biti udaljeni samo desetak metara, a da su im cijene bitno različite. Izvan top-zone cijene lokala su niže, iako, dodaje Ranilović, postoje iznimke izdvojenih lokacija na kojima dolazi do veće koncentracije ljudi. Primjerice, na nekim tržnicama i tramvajskim stanicama.

RAST CIJENA ZAKUPA

- Lokali u Zagrebu imaju vrlo dobar investicijski potencijal kao sigurno ulaganje koje može ostvariti dobar povrat, zato postoji stalna potražnja za kupnjom lokala u centru Zagreba. No, potražnja je posljednjih godina veća od ponude. Cijene zakupa se kreću u velikom rasponu, uglavnom do 100 eura po kvadratu - rekao je Ranilović.

Kako za središte Zagreba i Splita, tako i za Dubrovnik vrijedi pravilo da svaki ulični prostor ima vlastitu priču i cijenu. Stoga se, kaže Ranilović, svakom uličnom lokalu pri procjeni mora pristupati individualno i uzeti u obzir sve faktore koji mogu utjecati na njegovo poslovanje.

Najviše se, kaže Sergio Serdarušić, vlasnik agencije Eurovilla, u zagrebačkom strogom centru traže ulični lokali za ugostiteljstvo.

- Nije lako naći prostor u centru Zagreba jer su više-manje svi puni. Ako je prostor gradski ili državni, onda ga se najmoprimci boje dati u zakup da ne izgube pravo prvokupa i povoljne najamnine. Najčešće daju zakupoprimcima da rade na njihovu tvrtku, iako je to za obje strane riskantno - objašnjava Serdarušić.

Gradski i državni lokali imaju vrlo male zakupnine u odnosu na privatne, a u privatnim lokalima zakupoprimci ponekad rade godinu-dvije, generiraju gubitke pa izađu iz lokala.

- Cijene zakupa su narasle u proteklih nekoliko godina, a prodajne cijene su vrlo visoke, iako je malo poslovnih prostora u centru grada prodano u posljednje vrijeme. Privatnih poslovnih prostora ima vrlo malo, ali se često prodaju firme koje su u zakupu kod grada i države. Prodajne cijene firme ovise o više faktora - dodao je.

Kad se prodaju uhodani poslovni prostori, prodajna cijena otprilike je 7 do 10 godina neto dobit, nakon oporezivanja.

SKOK TESLINE

Pitali smo S. Serdarušića i koje su B top-lokacije u Zagrebu.

- Svaka lokacija ima svoje A, B i ostala slova. Za tekstil je Ilica A lokacija, uz nju i Masarykova. Teslina se posljednjih godina prometnula iz B u A lokaciju, dok je Tkalčićeva B ili C lokacija. Za ugostiteljstvo je Bogovićeva A lokacija, Teslina je A lokacija za hranu, Ilica za restorane brze hrane... - objašnjavaju u agenciji Eurovilla.

Budući da gotovo nema ponuda na A lokacijama po određenim djelatnostima, odnosno vrlo su rijetke i skupe, investitorima se otvaraju B ili C lokacije, što bez jasne vizije, posebnosti i kvalitete nema veliku perspektivu. Samo oni koji znaju svoj posao mogu napraviti razliku i B zonu promijeniti u A zonu. To se prije nekoliko godina dogodilo Teslinoj kao gastronomskoj ulici.

REVIZIJA UGOVORA GRADSKIH LOKALA

Sprema li se revizija postojećih ugovora gradskih prostora za središte Zagreba, kao što se priča u kuloarima? Navodno bi se ova tema trebala uskoro naći pred Gradskom skupštinom. Neke tvrtke koje su u zakupu lokala na top-lokacijama daju prostore drugima uz ugovore o poslovnoj suradnji. Na to se već predugo zatvara oči.

SPLIT

Najbolji lokali zakup iznad 100 eura kvadrat

Najveća je potražnja za uličnim lokalima koji se nalaze u najstrožem centru, odnosno u onim dijelovima grada u kojima i turisti najviše borave. To je prostor Rive i Marmontove i još na nekim lokacijama unutar Dioklecijanove palače. Prodajne cijene su oko 15.000 eura po kvadratu za ta top mjesta u prosjeku, a ponekad znaju biti više kad su Riva i Marmontova u pitanju, dok cijena zakupa ovisi o namjeni lokala. U malim ulicama Palače mogu biti i 4 000 eura po kvadratu, kaže Jasminka Biliškov, vlasnica agencije Biliškov nekretnine. Cijenu zakupa od 100 eura po kvadratu nije i najniža cijena, ako se radi o ugostiteljstvu i možete uz lokal vezati vanjsku terasu.

DUBROVNIK

Cijene za top lokale iznad od 15 000 eura

Dubrovnik je poseban grad što se tiče tržišta nekretnina. Za razliku od Zagreba i Splita, Dubrovnik nema velik broj transakcija, ali zato postiže rekordne cijene prodaje i zakupa, kaže D. Ranilović. U Dubrovniku je najbolja zona za ulične lokale unutar stare gradske jezgre i Stradun je vjerojatno najskuplja ulica u Hrvatskoj. Ugostiteljstvo donosi najbolje prinose, pa stoga lokali koji mogu biti ugostiteljski dosežu i najvišu cijenu.

Nerijetko se za pojedine lokale postiže prodajna cijena veća od 15.000 eura po kvadratu, a cijene zakupa su često veće od 200 eura po kvadratu. Postoje iznimke, i znatno skuplje, no malo se iznajmljuje i prodaje.

Foto: Zvonimir Barišin/Hanza Media, Tonći Plazibat/Hanza Media, Damjan Tadić/Hanza Media, Ivan Lacković/Hanza Media