Što se sve traži i nudi u rezidencijalnim dijelovima grada Zagreba

Rezidencijalni trokut s ekskluzivnijim obiteljskim stanovanjem u Zagrebu čini potez Tuškanac - Gornje Prekrižje - Pantovčak te sve ulice koje su unutar tog pojasa. No unutar te zone postoje, nazovimo ih, top “A” lokacije kojima pripadaju kuće, stanovi i zemljišta u Ulici Tuškanac, Gvozd, I. G. Kovačića, Jabukovac, Slavujevac i Gornje Prekrižje. Iznenađujuće, Šalata koja je nekoć bila u “A” zoni za obiteljsko stanovanje, prema mišljenju trgovaca nekretninama, ulazi sada u “B” rezidencijalnu zonu Zagreba po cijenama koje se postižu.

- Karakteristične površine parcela na ‘A’ lokaciji su od 1000 do 1500 kvadrata. Cijena nekretnine ovisi o mikrolokaciji, okolnim objektima, konfiguraciji terena. Što je adresa bliže centru, to je nekretnina skuplja, isto kao što blago uzdignuti tereni mogu postići veću cijenu od padajućih i oni kojima je prizemlje kuće ispod razine prilazne ceste - kaže Sergio Serdarušić, direktor agencije Eurovilla, specijalizirane za središte Zagreba i luksuzne nekretnine.

ŠALATA JEFTINIJA

Cijena građevinskih zemljišta u “A” zoni od najmanje 1000 kvadrata iznosi između 800.000 i 1,500.000 eura. Manje građevinske čestice veličine oko 600 kvadrata stoje oko 1000 eura za kvadrat. U toj je zoni maksimalna izgradivost parcele 500 kvadrata, a obiteljske kuće mogu imati četiri etaže.

- Područje Šalate također je vrlo atraktivno za obiteljski život, ali za razliku od Tuškanca, ovdje je karakteristična površina parcele upola manja, oko 500 do 700 kvadrata, a Šalata je gušće naseljena. Infrastruktura je odlična, gravitira Ribnjaku i centru grada - kaže S. Serdarušić.

C ZONA

Cijene zemljišta na Šalati od oko 600 kvadrata kreću se između 400.000 i 700.000 eura, ovisno o mikrolokaciji. Top lokacija unutar “B” zone su ulice na staroj Šalati, poput Vinkovićeve, Dvorničićeve, Torbarove, Novakove, Mesićeve, Jagodnjaka, gdje se mogu naći stare kuće za renoviranje ili polovica tipičnih dvojni objekata na Šalati. Kad je riječ o samom zemljištu, ako je riječ o top lokaciji i iznimno većoj parceli od oko 1000 kvadrata, cijena može biti i do 800.000 eura. Rezidencijalnom C zonom Zagreba smatra se zapadna strana Pantovčaka, Hercegovačka, Zelengaj, s istočne strane Horvatovac, Čačkovićeva i Srebrnjak. Zemljišta veličine oko 700 kvadrata na kojem se može napraviti objekt maksimalne izgradivosti 500 kvadrata BRP, stoje između 250.000 i 600.000 eura.

- Cijene obiteljskih kuća kreću se ovisno o zoni u kojoj se nalaze te o utjecaju još nekoliko parametara. Stare obiteljske kuće za adaptaciju kupci uglavnom doživljavaju kao zemljišta i vrijednost im je na tržištu kao da kuća ne postoji. Kao i kod zemljišta, važna je mikrolokacija, konfiguracija terena, susjedstvo. Važna je i kvaliteta gradnje i izvedba. Nekako se uvriježeno smatra da se obiteljska kuća može sagraditi za 600 eura plus PDV po kvadratu, ali u stvarnosti je malo drukčije. Osnovna gradnja dođe otprilike toliko, ali se na gradnju rezidencijalnih vila troši do tri puta više pa prosjek ispadne oko 1200 eura plus PDV kvadrat - objašnjava Sergio Serdarušić.

Dakle, samo gradnja takvog objekta stoji oko milijun eura. Grubim izračunom ispada da je vrijednost kuće otprilike realna vrijednost zemljišta uvećana za vrijednost gradnje.

Općenito je u Zagrebu vrlo teško prodati obiteljsku kuću jer mnogi više vole kupiti zemljište i graditi prema vlastitim željama i ukusu. Tako je i u rezidencijalnim dijelovima grada. Pokazalo se, kažu u agenciji Eurovilla, da je relativno malo potencijalnih kupaca kuća u “A” zoni, koje vrijede od 1,5 do 2,5 milijuna eura. Oni koji raspolažu tolikim novcem žele ostvariti vlastite želje o uređenju doma i prilagoditi nekretninu svojim potrebama. Na Šalati se kvalitetna kuća može pronaći u rasponu cijene od 600.000 do 1,5 milijuna eura. Postoji veći interes za takvim nekretninama, a zoni “C” ima nešto manji.

- Ako se na ovim područjima gradi kuća s potencijalnom idejom za prodaju u budućnosti, svakako je dobro uzeti u obzir da se klasika prodaje bolje od ekshibicionističkih ideja - kaže S. Serdarušić.

Godišnje se, dodaje on, pojavi samo nekoliko kupaca koji si mogu priuštiti kuću u “A” i “B” zoni, a njegova agencija u ponudi ih ima više stotina. No relativno brzo se prodaju građevinska zemljišta na području Šalate u cjenovnom razredu do 400.000 eura.

- Stare vile koje su ujedno zaštićena kulturna dobra kupcima su zadnja opcija iako postoje i oni koji vole povijesne građevine, ako su funkcionalne. Primjerice, neke zaštićene vile imaju niske stropove, uska stubišta, što uglavnom odbija kupce. Također, ako je vila nova, a napravljena je ispod razine očekivane kvalitete, onda ju je teško prodati - rekao je Sergio Serdarušić.

I tijekom krize nakon 2007. godine cijene najboljih nekretnina u “A” i “B” zoni nisu se znatno mijenjale, možda su bile pale za oko 15 posto. U svemu tome, ipak, u sjevernom dijelu grada nedostaju na tržištu brojni rezidencijalni vrhunski uređeni stanovi.

- Trend je sve u blizini Američke internacionalne škole na Voćarskoj, posebno za najam jer su najmoprimci najčešće djelatnici ambasada i veleposlanstava ili strani direktori multinacionalnih te velikih domaćih kompanija. Vjerujem da će se potražnja za Šalatom uvelike smanjiti kad američka škola preseli na Bundek - smatra Sergio Serdarušić.

INVESTICIJA

Na tržištu, dodaje on, nedostaje i kvalitetnih obiteljskih kuća u budžetu do 3000 eura mjesečno za najam. Kuće u “A” zoni s visokim cijenama vrlo je teško iznajmiti jer su institucije koje traže rezidencije znatno smanjile budžete te je prosjek koji su spremni platiti između 4000 i 8000 eura.

Kao građevinsku investiciju u ovim je sjevernim zonama, kažu u agenciji Eurovilla, najbolje graditi obiteljske objekte s po tri stambene jedinice, ali u blizini centra grada. Budući da GUP dopušta gradnju 500 kvadrata, najčešće se dobiju tri stana, dva veličine 130 kvadrata i jedan od 110. Stanovi moraju biti minimalno s tri spavaće sobe i dvije kupaonice.

Više na eurovilla.hr.

Foto: Luka Kedžo