Potres u Zagrebu je pokazao sva lica održavanja i upravljanja stambenim zgradama

Od zagrebačkog potresa, u kojem je oštećeno više od 26 tisuća građevina, prošlo je točno 11 mjeseci. Međutim, velik broj zgrada, prije svega stambenih, bio je u lošem stanju i prije potresa, koji je pokazao sva lica njihove gradnje, upravljanja i održavanja.

Naime, iako su još u Jugoslaviji uvedeni strogi propisi i norme u području projektiranja i građenja, Dejan Bodul, docent na Pravnom fakultetu u Rijeci te predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada ( udruga-stanara), ističe kako su velik opseg trenutačne bespravne gradnje te naročito nadograđivanje višekatnih objekata tijekom posljednja dva desetljeća, bez odgovarajuće tehničke kontrole projekata i prijema završnih objekata, učinili velik broj stambenih objekata nepouzdane seizmičke i druge stabilnosti te sigurnosti.

Također, svaka je stambena zgrada u užem i širem centru glavnoga grada, čiji su suvlasnici u posljednjih 20-ak godina uložili barem neki minimalni iznos u održavanje i poboljšanje zajedničkih dijelova kao što su fasada, krov, dimnjak, stubište i slično, prošla puno bolje u potresu. Potvrđuje nam to i Dražen Pomper iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel (monel.hr), ujedno i voditelj Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK, koji kaže da je svjesnost suvlasnika o održavanju stambenih zgrada vrlo mala, jer prevladava mišljenje da je za to zadužen netko drugi, a ne oni sami.

Prilika za resetiranje

- Iz tog su razloga ulaganja minimalna. Potres je ukazao na sve ono što ranije nije funkcioniralo, kao i na sve greške koje smo radili u prošlosti. Sad je prilika za resetiranje. U zgrade se mora ulagati - ističe Pomper i dodaje kako nije normalno da dio građana, koji su imali priliku steći vlasništvo nad stanom u centru Zagreba kroz otkup, i to, ako ćemo biti realni, za mali novac, u te stanove godinama ne ulaže. Naravno, iznimaka ima.

Dejan Bodul, pak, napominje kako ne postoji jeftino, a kvalitetno stanovanje. - Ne postoje podaci koji bi ukazali je li trenutačni stambeni fond u najvećoj mjeri neodržavan zbog materijalne nemogućnosti građana ili zbog individualnih neodgovornosti spram vlastite imovine. Vjerojatno su oba razloga istinita - kaže Bodul. Dodatni izdatak svakako predstavlja i obnova nakon potresa. I dok većina suvlasnika oštećenih zgrada, nakon hitnih sanacija i kozmetičkih zahvata, prikuplja dokumentaciju i raspituje se o načinima financiranja, odnosno povratu dijela sredstava, čekajući sveobuhvatnu "državnu" obnovu, neki su, doduše rijetki, krenuli u samostalne projekte obnove. Nama, pak, ne preostaje ništa drugo nego još jednom ukazati na važnosti ulaganja u zgrade, kako bi se u budućnosti minimalizirale štete uslijed eventualnog novog potresa.

Promjena vlasništva

Prema trenutačno važećem Zakonu o vlasništvu i drugim pravnim stvarima, koji je stupanjem na snagu 1997. donio promjenu vlasništva popraćenu novim načinom upravljanja zgradama, vlasnici stanova ujedno su i suvlasnici cijele zgrade (zajedničkih dijelova i uređaja) te zemljišta na kojem je zgrada sagrađena. To znači da su obvezni sudjelovati u upravljanju zgradom, sklopiti međuvlasnički ugovor, izabrati svog predstavnika i tvrtku upravitelja, brinuti se o zajedničkoj pričuvi...

Upravo je zajednička pričuva jedan od najvažnijih uvjeta za nesmetano funkcioniranje zgrada. To znači da ispunjavanjem te obveze, koja je definirana spomenutim zakonom, suvlasnici omogućuju redovno održavanje zgrade, a time i poboljšanje kvalitete življenja u njoj. - Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Tvore ju novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud, s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika - pojašnjavaju u Gradskom stambeno-komunalnom gospodarstvu Zagrebačkog holdinga, koji upravlja najvećim brojem stambenih zgrada u Zagrebu. Dodaju kako se sredstva iz pričuve koriste isključivo za plaćanje troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetog za pokriće tih troškova. Suvlasnici dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja, dok se onima koji nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor s tvrtkom upraviteljem, odnosno onima koji su na prinudnoj upravi, naplaćuje minimalna pričuva.

Stav Ministarstva

- Minimalna financijska sredstva koja su suvlasnici dužni uplaćivati godišnje za održavanje zajedničkih dijelova zgrade iznose godišnje 0,54 posto vrijednosti njihova posebnog dijela u vlasništvu nekretnine, točnije 1,53 kune po četvornome metru mjesečno - kažu u GSKG-u, pojašnjavajući da je polazište izračuna etalonska cijena građenja četvornog metra:
etalonska vrijednost građenja (3400 kn) x 0,54% = 18,36 kn: 12 mj. = 1,53 kn/m2 mjesečno.

No, prema posljednjem podatku o etalonskoj cijeni građenja od svibnja 2020., ona iznosi 6800 kuna po kvadratu, stoga se ponovnim računanjem dolazi do podatka koliko bi minimalna pričuva zapravo trebala iznositi - 3,06 kuna po kvadratu. - Međutim, stav ranijeg Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, koji su prihvatili svi upravitelji, bio je kako niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena etalonska vrijednost građenja po kvadratu neto korisne površine stana u Republici Hrvatskoj - pojašnjavaju iz GSKG-a.

Dodaju kako je stav da visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine (ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim troškovima redovitog održavanja, odnosno godišnjem ili višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, odnosno financijskim potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu. - Iako postoji preporuka da se zakonska pričuva poveća sukladno povećanju etalonske cijene građenja, to prema mišljenju Ministarstva mora biti dato na odlučivanje većini suvlasnika zgrade - napominju. S obzirom na to da je najčešći vijek trajanja stambenih zgrada otprilike 100 godina, na što utječe niz faktora, od kvalitete ugrađenih materijala i izvedenih radova, do klimatskih uvjeta određenog podneblja, kvalitetnim održavanjem može se znatno produljiti životni vijek građevine.

No, održavanje elemenata zgrade, kao i njihova zamjena, u različitim vremenskim periodima zahtijeva i različitu visinu ulaganja. Praćenjem i usporedbom troškova na objektima različite starosti, GSKG je došao do podatka da je, primjerice, u desetoj godini starosti zgrade potrebno izdvojiti 1,6 posto od ukupne građevinske vrijednosti zgrade, u tridesetoj godini oko 5,5 posto, a u četrdesetoj 8,8 posto. Prosječna visina pričuve za zgrade koje imaju sklopljen Ugovor o upravljanju s GSKG-om je 4,06 kuna po kvadratu, a uslijed potresa, zbog velikog broja popravaka i pojačane potrebe njihova financiranja, za očekivati je povećanje tog prosjeka, jer imaju i slučajeve zgrada čija je trenutačna pričuva, zbog kreditnih zaduženja, i do 21 kunu po kvadratu.

Apsurdne situacije

- To je slučaj kod manjih zgrada, objekata s manjim površinama koji imaju velike zahvate, a koje trenutačno iziskuju velike troškove sanacije. Radi se o zgradama u centru grada - kažu. Nažalost, i dalje ima onih koji zanemaruju obvezu plaćanja pričuve, zaboravljajući da time prije svega štete ostalim suvlasnicima, redovitim platišama, te na taj način otežavaju i samo održavanje zgrade, ali i svakodnevni život u njoj.

- Suvlasništvo je, prema staroj latinskoj izreci, izvor svih svađa - kaže Dejan Bodul. Narušeni međusobni odnosi suvlasnika, nespremnost na kompromise, neplaćanje zajedničke pričuve, nedovoljna edukacija i svijest o ispunjavanju obveza, ali i imovinsko-pravni problemi... doveli su do toga da danas, u 21. stoljeću, u centru Zagreba još postoje stambene zgrade bez stubišne rasvjete. No, apsurdni se primjeri ne pronalaze samo u Zagrebu. Bodul nam tako govori kako su kroz rad Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada naišli na razne situacije od Vukovara do Dubrovnika, od suvlasnika zgrada koji godinama plaćaju dizalo kojeg nema, preko psihički neuravnoteženih osoba koje gomilaju otpad ili imaju stotinu zmija u stanovima, do kaznenih djela koja su rezultirana neriješenim susjedskim odnosima.

Začarani krug

- Problem je i što nerijetko predstavnici stanara uzimaju veće ovlasti nego što imaju po propisima, a upravitelj koji bi trebao zastupati stanare sve to dopušta, nerijetko mnoge radnje bez potrebne suglasnosti stanara, znajući da će svaki mjesec od zgrade doći određeni novac. Naravno, i stanari misle da će netko drugi to riješiti, i to rezultira začaranim krugom nerješavanja i gomilanja problema - kaže Bodul.

Dugogodišnju problematiku stanovanja pokušat će urediti novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čija je izrada počela 2019. godine. Naime, trenutačno se piše njegov konačan prijedlog, a što će sve obuhvatiti te koje nas novosti očekuju, donosimo idući vikend u drugom dijelu ovog mini-serijala.