Koje dokumente treba imati prije gradnje, što sve obuhvaća projektiranje, kolika je uloga arhitekta, a kolika budućeg korisnika? Koje materijale koristiti za gradnju i koju toplinsku izolaciju izabrati? Imamo sve odgovore
Kažu da je kuća rupa bez dna. Isto tako kažu da kuća traži slugu, a stan gospodara. I to je točno. Kuća i stan oslikavaju dva različita načina života. I podrazumijevaju različite obveze. Stan je lakše održavati, manje su režije, postoji zajednička pričuva, infrastruktura je unaprijed riješena... Pa ipak, kuća je kraljica komfora, intimna zona, oaza s vrtom...
No, prije nego zamislite idilične scene u kojima provodite vrijeme u vrtu dok se djeca igraju na ljuljačkama, a bolja polovica priprema roštilj, treba biti svjestan da životu u kući prethodi naporan i dugotrajan proces njezinog projektiranja, a zatim i gradnje te na kraju opremanja.
Stoga smo ovaj mjesec na jednom mjestu okupili sve potrebne informacije o gradnji obiteljske kuće, a u tome su nam pomogli arhitekti Martina i Robert Križnjak iz Arhitektonskog studija Križnjak, dizajner Dragan Dragojević s višegodišnjim iskustvom projektiranja obiteljskih kuća, zatim Sabina Sabljić, arhitektica i voditeljica radne grupe za promociju struke pri Udruženju hrvatskih arhitekata te profesori Maja-Marija Nahod i Bojan Milovanović s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu.
Krenimo redom. Prvo i osnovno pravilo glasi: angažirajte arhitekta! I to arhitekta čiji vam se projekti sviđaju i u kojeg imate povjerenja. Zašto? Teško ćete realizirati kuću koja ispunjava sve zakonske i građevinske okvire, a pritom postići funkcionalnost i estetiku kojoj težite, ako štedite na najvažnijoj stavci cijelog projekta gradnje kuće. A to je upravo arhitekt. U protivnom može doći do posljedica koje je pokušao opisati Dragan Dragojević.
Recimo ovako. Kupili ste na brzinu zemljište da sagradite kuću, iako je agent za posredovanje u prometu nekretninama zaboravio tijekom obilaska spomenuti hoće li država unutar zakonskog okvira dati cestu i pristup, može li se provući sva potrebna infrastruktura... Usput rečeno, savjetujem da se pri svakoj kupnji zemljišta ili nekretnine unajmi i dobar odvjetnik. Zatim ste uletjeli kod najjeftinijeg arhitekta da vam sredi papire za građevinsku dozvolu. I to ste dobili. Iako niste do ove faze ni svjesni što ste sve pogriješili, ubrzo ćete početi shvaćati, ali ne i razumjeti posljedice. Građevinska dozvola nije dokumentacija po kojoj se jednostavno može izvesti neka građevina. Tu vam je, uz vašu malenkost, prvi čovjek arhitekt. To je onaj kojeg često prepoznajete kao "onog kojeg puno plaćate za nekoliko papira" - kaže Dragojević i dodaje da dobar projektant rješava svu potrebnu dokumentaciju, ali i sve probleme na gradilištu.
- Pa ipak, dobar projektant s objektivnom cijenom u Hrvatskoj se najčešće smatra 'filozofom', a kvalitetan majstor 'lopovom'. U arhitektonski uredima, nažalost, možete naći i dobre i manje savjesne arhitekte. S padom standarda, sveobuhvatnom krizom i rastom nezaposlenosti, dio radne snage iz građevinskog sektora potražio je bolje plaćenu karijeru u zemljama zapadnog svijeta, dok je dio projektanata, koji su ostali u Hrvatskoj, napravio damping cijena. S poklapanjem ova dva parametra počinju svi problemi današnje gradnje u Hrvatskoj. Naravno, ima i dobrih projektnih ureda, kao i kvalitetnijih građevinskih firmi, koji su prema mišljenju javnosti skupi.
No, ako se mogu slobodno izraziti, ne radi se o skupljim uslugama, već o uslugama koje su zadržale objektivne cijene, jer to je jedini način da se održi kvaliteta. Zapamtite, sve se u životu može napraviti jeftinije, no to ne znači da ste bolje prošli - kaže.
Dakle, ono što se od vas kao investitora i budućeg korisnika kuće prvenstveno traži jest da odaberete arhitekta i odredite budžet, a nakon toga arhitektu što detaljnije opišete:
- kakav stil kuće želite (moderan, rustikalna, hi-tech...),
- kakav tip kuće želite (prizemnica, katnica),
- želite li ravni ili kosi krov,
- koliko soba želite te
- želite li dodatne prostorije kao što su prostor za hobi ili bazen (primjerice, bazen do 100 kvadrata nije potrebna građevinska dozvola, ali je potreban idejni glavni projekt).
Važno je znati za koliko osoba i kojih generacija se kuća projektira. A zatim će stručnjaci na temelju tih zahtjeva osmisliti organizaciju, izgled i položaj kuće.
- Kuća se pozicionira ovisno o potrebama investitora te samoj parceli, njenoj okolici i prostornim uvjetima, definira se hoće li kuća biti prizemnica ili katnica, kako će se odnositi na okolnu (ne)izgrađenost i povezanost s parcelom - kažu arhitekti Križnjak. Poželjno je, dodaje Dragojević, odmaknuti kuću od ulice i ruba parcele.
- Kuća do 400 kvadrata u Hrvatskoj je poput 'psihološkog standarda'. No, teško je definirati kolika bi parcela trebala biti. Ovisno je li kuća 3x130 kvadrata, 2x200 ili 300+100 kvadrata, traži se i drugačija formacija zemljišta. Najrašireniji je primjer udaljenost četiri metra od ruba parcele, što bi značilo osam metara od susjednog objekta. U prosjeku su takve kuće visoke devet metara. Često ćete u zakonu naći da je za takvu građevinu dovoljno 1000 kvadrata, no smatram da građevine takvih dimenzija bolje dišu na 2000 kvadrata. No, mišljenja sam da se na manjim parcelama s kućom od 250 do 300 kvadrata može postići puno bolji kontekst s vanjskim prostorom - kaže Dragojević.
KOLIKO STOJI GRADNJA KUĆE?
Cijena izgradnje obiteljske kuće ovisi o vrsti materijala, konstrukciji, transportu na gradilištu i tipu kuće (prizemnica, katnica, kaskadna ili razvedena). Prizemne kuće u pravilu imaju najveću cijenu, jer im se obračunavaju svi zemljani radovi, temelji i krovište na malu površinu.
Kod kuće na kat svi navedeni radovi se obračunavaju na kompletnu površinu (prizemlje + kat), tako da se umanjuje cijena bruto površine.
Najveće povećanje cijene po bruto povšini odnosi se na podrum i tip krovišta (ravno, jednostrano, dvostrano ili četverostrano, razvedeno na više razina, s kućicama).
Ukratko, gradnja kuće može koštati od 100-tinjak eura po kvadratu za niski rohbau do 600 eura po kvadratu za objekt spreman na useljenje (bez namještaja).
Važeći nacionalni zakoni trenutno nedvosmisleno od 2020. godine uvjetuju izgradnju svih kuća blizu nula energetskom modelu. Stoga treba razmotriti sve energetski učinkovite sustave s dugoročnim projekcijama troškova.
Niskoenergetske kuće smanjuju potrošnju energije i koriste obnovljive izvore energije (postavlja se bolja toplinska izolacija, ugrađuju se dizalice topline, solarni kolektori i fotonaponske ćelije za proizvodnju električne energije).
Njihova gradnja skuplja je od klasične kuće do 30 posto.
O ČEMU ZAKONI NE GOVORE, A VAŽNO JE ZNATI?
Napisala: Sabina Sabljić Majdandžić, ovl.arh., voditelj radne grupe UHA-e
Iako možete biti sigurni da znate gdje i kako sagraditi kuću, svakako to provjerite s arhitektom. Uložite svoje vrijeme i sredstva da uz njegovu pomoć postavite vlastiti projektni zadatak. To je početni pisani (a ne crtani!) opis kuće kakvu želite.
1. U kreiranju projektnog zadatka treba sudjelovati cijela obitelj. Gradnja kuće je višegodišnji, naporan proces koji obilježi život cijele obitelji i bitno je protočniji ako u njemu sudjeluju svi članovi obitelji. Definirajte financijska sredstva koja ste spremani uložiti. Sukladno tome, arhitekt prema prosječnoj cijeni gradnje kuća može načelno procijeniti koliku bruto površinu kuće možete sagraditi. Ako ulažete sredstva za 200 kvadrata bruto površine kuće, očekujte 140 kvadrata korisne površine (zbog 30 posto odbitka površine na debljinu zidova), odnosno 120 kvadrata konkretnih prostorija (zbog dodatnih 15 posto odbitka površine hodnika i stubišta). Tu počinje test vaših osobnih potreba i prioriteta. Savjetujte se s arhitektom koliko ćete površine kuće angažirati za pojedine namjene. Zamislite se u kući svaki dan, kroz sva godišnja doba i kroz različite dobi svoje starosti. Pritom nastojte biti iskreni. Projektni zadatak je slagalica u kojoj propitujete i osvješćujete svoje osobne prioritete i mogućnosti. Nastojte razlikovati ono što želite od onog što vam treba. Primjerice, česta je dilema sagraditi li ili ne garažu, koja zna biti i veće površine od samog dnevnog boravka.
U ovoj fazi definirajte i optimalne tehnologije grijanja, hlađenja, vodovoda i kanalizacije te elektroinstalacije, koje mogu bitno utjecati na projektiranje i cijenu izgradnje. Pritom ozbiljno razmotrite sve energetski učinkovite sustave s dugoročnim projekcijama troškova. Do 2020. godine sve kuće trebaju biti sagrađene u "blizu nula energetskom modelu". Sinteza svih ovih elemenata je očekivano pozicioniranje kuće na parceli, njezina optimalna insolacija i organizacija dvorišta.
2. Odluku o kupnji građevinske čestice treba donositi u skladu s uvjetima gradnje i trenutnom, ali i budućom kvalitetom lokacije. Arhitekt vrši uvid u urbanističke uvjete i eventualno planirane izmjene planova. Provjerava i dugoročne planove izgradnje jakih prometnica, željeznica, kolektora ili dalekovoda, koji mogu biti sagrađeni u sljedećih 10 do 15 godina i zbog buke, zagađenja, zračenja ili vizura bitno umanjiti vrijednost kuće i kvalitetu stanovanja.
Potom, arhitektu ostavite prostora i vremena da osmisli idejno rješenje. Tu je povjerenje ključno. Osjetite li u dosadašnjoj suradnji nepomirljive razlike, svakako razmislite o novom projektantu. To je dobro za obje strane.
3. U razradi idejnog rješenja je vrlo bitna i kontrola investicije. Na osnovi zakonom obaveznog glavnog projekta moguće je izraditi načelan troškovnik radova za ishođenje ponuda izvođača. No, najbolji uvid u cijenu izvedbe kuće daje izvedbeni projekt s detaljnim troškovnikom koji ne ostavlja prostor za improvizacije ponuđača radova. Izvedbeni projekt nije zakonom obavezan te ga investitori u pravilu ne naručuju. Nažalost, cijenu nenaručenog izvedbenog projekta često znatno premaši cijena ispravljanja pogrešaka i improvizacija u gradnji nastalih uslijed nejasno razrađenog projekta.
Stara krilatica "kuća pod krovom" više ne znači da je posao pri kraju. Usporedni troškovnici ponuđeni od više tvrtki izvođača suočit će vas sa suvremenom slikom investiranja u gradnju kuće. Visoko razvijene tehnologije obiteljske kuće obrnule su dinamiku ulaganja u gradnju kuće. Kuća pod krovom nerijetko znači samo 30 do 35 posto veličine investicije, a obrtnički i instalaterski radovi dominiraju s gotovo 70 posto investicije. Ponuda iznimno privlačnih tehnologija pod kapom "pametne kuće" može probiti planirane investicijske okvire. Stoga budite oprezni, dosljedni i čvrsto vodite svoju investiciju u kvalitetniji životni prostor.
