Vikendice u Lici i Gorskom kotaru

Neka podigne ruku onaj tko ne mašta o kućici uz jezero ili potočić, po mogućnosti s lijepim, velikim dvorištem, roštiljem i ležaljkom u hladovini, dovoljno daleko od grada i poslovnih obaveza, ali opet dovoljno blizu da se ne mora dugo putovati za savršeni vikend u prirodi. Ako se nas pita, već smo tamo. Ali, gdje točno? Znatiželja nas je ovaj put odvela do Like i Gorskog kotara gdje smo od Ivana Bižanovića, prokurista iz agencije Lika nekretnine, doznali sve prednosti i mane kupnje kuće za odmor u tom dijelu Hrvatske. No, zanimalo nas je i što se promijenilo u posljednjih nekoliko godina na tržištu, kako se kreću cijene i koje su najatraktivnije lokacije.

Porast potražnje

– Govorimo li o interesu za kupnju nekretnina u Lici i Gorskom kotaru, smatram da je najgore vrijeme prošlo. Iako ni u takozvanim zlatnim godinama, prije recesije, nije bilo velikog interesa za vikendice, tržište je u laganom porastu što se tiče potražnje. Prolaskom autoceste Lika se otvorila svijetu i ljudima. Stoga se sve više traže nekretnine u blizini autoceste zbog kraćeg putovanja. Ovdje su u prednosti Otočac i Gospić jer se od Zagreba do Otočca vozi sat i 15 minuta, od Zadra do Otočca jedan sat, a od Splita dva i pol sata. Kupcima iz Zadra i Šibenika zanimljiv je i Gračac – kaže Bižanović.

Traže se ciglom zidane vikendice, a sve manje kuće od oblica i trupaca

Najatraktivnija su mjesta za kupnju vikendica uz jezera, potoke i rijeke, dok se manji broj kuća traži u planinama, i to preferiraju lovci – stranci. Bjelolasica više nije toliko atraktivna, nego to sada postaju Gacka te vikendice uz jezero Sabljaci i Bukovnik u Ogulinu. Od gradova se najviše traži u Otočcu (Ličko Lešće, Sinac, Čoviće i Prozor – mjesta uz rijeku Gacku), u Gospiću uz rijeku Liku te mjesto Smiljan u blizini Muzeja Nikole Tesle. U općinama Vrhovine traženi su Babin Potok Donji i Gornji – mjesta koja graniče s NP-om Plitvice, a u Korenici Vrelo, Jezerce, Korenička Kapela…

Najjeftinije u Plaškom

– U Lici se i dalje najviše traže ciglom zidane vikendice, a sve manje drvene vikendice od oblica i trupaca zbog specifične situacije zimi kada se temperature spuštaju i do -25 stupnjeva Celzijevih, a ljeti rastu i preko 30 stupnjeva. Traže se vikendice sa zvučnom i toplinskom izolacijom, modernom fasadom, kamenom vunom… – nabraja.

U Gorskom kotaru su najtraženije kuće u Ogulinu (Jasenak i Zrnići), Liču i Fužinama, no one su ujedno i najskuplje, ističe Bižanović i dodaje kako se cijene kreću od 25.000 do 200.000 eura, ovisno o veličini građevine, okućnice, pratećih objekata, uređenosti i urednoj dokumentaciji. Za razliku od Gorskog kotara, najjeftinije su vikendice u Plaškom, Donjem Lapcu, Gračacu i Srbu.

– I u ovo vrijeme besparice ima kupaca koji su spremni uložiti veći novac za svoje zadovoljstvo, samo ako im odgovaraju lokacija i ambijent u kojem se kuća nalazi. Kupci preferiraju manje vikendice, i to zidane ciglom, bez obzira na vanjsko i unutarnje uređenje jer svatko tko kupi vikendicu, uređuje ju po svom ukusu. Nitko ne zadržava interijer starog vlasnika. Kupci su većinom domaće fizičke osobe, manje je stranaca, i to su pretežno lovci Talijani, dok vikendice na moru od Karlobaga do Senja kupuju Mađari, Slovenci, Austrijanci, Poljaci, Česi, Nijemci… Općenito govoreći, imamo dvije vrste kupaca: one koji traže jeftino i one koji traže de lux – kaže.

Velike migracije

S druge strane, trenutačna ponuda agencija relativno je slaba. Vlasnici većinom sami prodaju nekretnine i time određuju cijenu koja je u startu puno veća od tržišne, a ponegdje i dvostruko veća. – Zbog toga vikendice stoje, a za one koje su u agenciji, ovlašteni i licencirani agenti daju tržišnu vrijednost nekretnine i time pospješuju prodaju.

Novogradnje nema, a prodaju se oštećene ili renovirane vikendice

Te se vikendice stoga relativno brzo prodaju. Vikendice koje su bile oštećene i devastirane u Domovinskom ratu najbolje su se prodavale uz povoljne cijene, ali sada ih vlasnici prodaju jer ih ne mogu održavati te plaćati režije i namete za kuću, stan i vikendicu, pogotovo umirovljenici – objašnjava Bižanović. Također primjećuje i velike migracije iz sela u gradove i obratno jer vlasnici prodaju velike stanove u velikim gradovima za koje ne mogu plaćati mjesečne račune te kupuju manje kuće u Lici gdje im ostaje još veći dio novca koji su dobili prodajom nekretnine te se njime, uz mjesečnu mirovinu, pomažu i pristojno žive.

Sela, nažalost, izumiru

– Druga stvar je što velik broj starijih osoba u Lici prodaje nekretnine zato što su stari i nemoćni te odlaze svojoj djeci u veće gradove poput Zagreba i Rijeke. Sela postaju potpuno prazna, na primjer u nekim selima od 60 domaćinstava živi između šest i deset osoba. Sela, nažalost, izumiru, zemlja ostaje neobrađena i zapuštena, a uz to svako domaćinstvo ima, na primjer, dva hektara zemlje u deset ili 15 parcela razbacanih zračne linije dva kilometra – upozorava.

Dodatna ulaganja

Uza sve to, gradnje novih stambenih objekata nema, a pod novogradnjom se smatraju obnovljene kuće, većinom površine od 30 do 75 četvornih metara. Ima i nekoliko drvenih kuća od oblica, ali previsokih cijena i upitne kvalitete gradnje.

Vikendice iz obnove (kuće građene za osobe kojima je u Domovinskom ratu uništena ili oštećena kuća) u stanju su visokog rohbau sistema pa su potrebna manja ulaganja da bi se u njima moglo živjeti, stoga Bižanović, umjesto kupnje već sagrađenog objekta, savjetuje kupnju građevinskog zemljišta i gradnju kuće prema vlastitim željama i ukusu. No, tko bi odolio ovim kućicama koje smo izvukli iz ponude…

Je li prerizično kupiti vikendicu bez uredne dokumentacije?

Agencija Lika nekretnine prima samo nekretnine s urednom dokumentacijom. Po oglasima i portalima znaju se oglašavati nekretnine koje su neurednog vlasništva i kupac koji ne poznaje imovinsko-pravnu proceduru zna se zaletjeti i kupiti znatno jeftinije takvu nekretninu, a onda ga čekaju postupci i procedure oko odbijanja kupoprodajnog ugovora od strane gruntovnice do nemogućnosti uknjižbe nekretnine na svoje ime. Tada nastupaju odvjetnici koji godinama rješavaju takve brze i povoljne kupnje. Većinom prodavatelji uzmu novac i odu u Srbiju, a onda je teško doći do bivših vlasnika.

Čim se neka kuća prodaje po 30 ili 50 % nižoj cijeni, znak je da nešto ne valja

Nekretnine koje imaju nesređenu imovinsko-pravnu situaciju u prosjeku su jeftinije od 30 do 50 posto, i to je odmah signal da nešto nije u redu s nekretninom. Postoje gruntovnice u Lici u kojima još nisu u oformljene zemljišne knjige, postoje gruntovnice u kojima su zemljišne knjige uništene u Domovinskom ratu pa se koristi katastar. Za bolje poznavatelje prilika katastar je posjed, a ne vlasništvo, a vlasništvo se dokazuje zemljišno-knjižnim izvatkom. Puno kupaca brka ta dva pojma, vrlo bitna u prometu nekretninama i za uknjižbu prava vlasništva.

Savjet svima je ne ulaziti u nikakve sumnjive i rizične transakcije ili kupnje, koje su i upola jeftinije od tržišne vrijednosti. Tada se odmah pali lampica da nešto ne štima, nije u redu s dokumentacijom… Ne isplati se upuštati u takav rizik. Dio vikendica je napravljen uz prekoračenje gradnje u visinu ili širinu i tu je potrebna legalizacija ili su nadograđene s pomoćnim prostorijama, terasama, nadstrešnicama. Vikendice koje se nalaze u parku prirode ili nacionalnom parku nije moguće legalizirati ako nemaju urednu dokumentaciju u startu, ako su napravljene na “divlje”. Tu je i zaštićeni krajolik i mnogo je nepoznanica za malog običnog kupca koji se upušta u kupnju nekretnine bez pravnog stručnjaka ili licencirane i ovlaštene agencije.

Objavljeno u tiskanom izdanju, 09.03.2013.