Novogradnja u Zagrebu

Dolazak krize nesumnjivo je ostavio traga na građevinski sektor u Hrvatskoj. Gradilišta s atkivnim dizalicama mogu se prebrojati gotovo na prste ruku, već mjesecima ukazujemo na drastičan pad cijena nekretnina, ali istodobno i na vrlo slabu kupoprodaju stanova.

Danas se traže stanovi manje površine, ali s više spavaćih soba

Dokazuju nam to i podaci Državnog zavoda za statistiku: građevinska poduzeća sa 20 i više zaposlenih lani su završila 2917 stanova, što je 4,4 posto manje nego 2011., kada ih je sagrađeno 3050. Potkraj prosinca 2012. bilo je 4150 stanova u gradnji, što je pak za 7 posto manje nego pretprošle godine. Istodobno je lani prodano 2357 novoizgrađenih stanova, a prodavali su se po prosječnoj cijeni od 1546 eura za kvadrat. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u Zagrebu je od tog ukupnog broja prodano 1397 stanova, a njihova je prosječna cijena bila 1645 eura za kvadrat.

Definicija projekta

O utjecaju krize na novogradnju u glavnom gradu, cijenama, prednostima i manama naselja, usporedbi novoizgrađenih stanova s već korištenim razgovaramo s voditeljem službe prodaje i marketinga u Erste nekretninama, Robertom Pokrovcem.

– Investitori koji su odmah na početku krize shvatili da je nužno reagirati i prilagoditi se promjenama započeli su nove cikluse i imaju zadovoljavajuću dinamiku prodaje na njima. Investitori koji to nisu prepoznali teško se nose s današnjom situacijom.

Sada, s malim odmakom od početka krize, možemo reći da su investitori koji su se odlučili graditi manje zgrade ciljajući kupce niže i srednje platežne moći prošli s puno manje ožiljaka od onih koji su nastavili s gradnjom većih projekata. Međutim, na iskustvu vođenja prodaje nekoliko većih i srednjih projekta u Zagrebu uvidjeli smo da dinamika prodaje može biti više nego zadovoljavajuća uz dobro planiranje omjera kvalitete projekta, lokacije te cijene.

Dobar primjer je projekt Euroblok sa 120 stanova u ponudi u Trnju, koji je sada pri završetku prodaje s postignutom prosječnom cijenom od približno 2200 eura za kvadrat. U tom svjetlu nije bila presudna vrsta projekta ili lokacija, već dobro definiranje proizvoda i cijene koju projekt nudi – kaže Pokrovac.

Razlike u novogradnji

Većina projekata koji se realiziraju dizajnirana je prije krize, no današnju ponudu novogradnje razlikuju tri stvari, kaže Pokrovac. Prvo, kvaliteta gradnje zgrada, a pritom i završnog proizvoda znatno je bolja.

Današnji su kupci upoznati s proizvodom koji kupuju pa je i pristup neizostavan faktor podizanju kvalitete gradnje. Ako su investitori u nove investicije ušli podcjenjujući znanje kupaca, vrlo vjerojatno neće uspjeti postići željenu cijenu stanova i prodaja na tim projektima će se oduljiti. Drugo, o čemu se danas malo priča, jest sve to taj proizvod okružuje i čini ga poželjnim.

To su razvoj infrastrukture, ugoda života u naselju, blizina škola, vrtića i ostalih bitnih sadržaja. U Zagrebu se po tom pitanju može izdvojiti zapadni dio grada, koji je proteklih nekoliko godina u fokusu investitora, ali i kupaca.

Što i ne čudi uzme li se u obzir da je riječ o dijelu grada s dobro organiziranim naseljima s odličnom infrastrukturom. Uz to, utjecaj krize i koncentracija neprodanih stanova rezultirali su nižim cijenama u tom dijelu grada.

– S druge strane, investitori su pod uvjetom dobrog definiranja cijene učinili svoj proizvod još atraktivnijim budući da kvaliteta lokacija u zapadnom dijelu grada uopće nije upitna. Dobar primjer za to je projekt u Voltinu naselju, gdje smo dobrom definicijom cijena u odnosu na projekt i lokaciju samo od kraja 2012. do danas prodali 25 stanova – navodi Pokrovac.

I upravo je treće, govorimo li i dalje o razlikama u današnjoj ponudi novogradnje, cijena stanova. Tu dolazimo do zanimljivosti koju nam napominje Pokrovac – cijena je jedini parametar koji kupcima nije problematičan.

Pad cijena oko 25 %

– Pronađu li nekretninu koja im odgovara, gotovo da i nema velikih razlika u traženoj i realiziranoj cijeni. Kada promatramo tržište u cjelini, pad cijena stanova primjerice u Zagrebu od početka krize do danas iznosi okvirno oko 25 posto. Međutim, treba jasno reći: pad cijena nije bio linearan, dakle nisu sve nekretnine pale 25 posto.

Nerazumijevanje kretanja cijena na tržištu od početka krize dijelom je također dovelo do usporavanja prodaje jer su neki kupci očekivali da padnu vrijednosti svih nekretnina, i to jednako. Danas je puno veći problem pronaći željenu nekretninu nego dobiti dobru cijenu – ističe.

Kupci danas traže stanove s više spavaćih soba u manjoj ukupnoj površini, primjerice stanove od 60 kvadrata s dvije spavaće sobe. To je direktan i vidljiv utjecaj krize, kada kupci pokušavaju dobiti veću funkcionalnost u manjim površinama zbog nedostatka platežne moći. Takvih je stanova na tržištu sve manje, a potražnja je bila velika pa su doživjeli manje korekcije cijena.

Skupi mali stanovi

– Mali stanovi proizvod su koji će uvijek imati prostora na tržištu i cijene kvadrata tih stanova uvijek će biti veće u odnosu na druge proizvode.

Zaključak je da je kriza pozicionirala dva dobra proizvoda u vidu malih stanova i stanova veće funkcionalnosti u manjim površinama, koji su oduvijek bili traženi, pa tako i u krizi. S druge strane, svi oni proizvodi koji odskaču od navedenog trpe pritisak snižavanja cijena.

Krive pretpostavke

Cijene stanova većih površina zbog veće ukupne vrijednosti brže su padale. Na nekim lokacijama kupci nisu spremni platiti cijenu iznad određene ukupne vrijednosti pojedinog stana bez obzira na kvalitetu i visinu tražene cijene po kvadratu.

Na primjer, u Zagrebu na Laništu teško je prodati stan ukupne vrijednosti iznad 160.000 eura bez obzira na visinu cijene po kvadratu tog stana ili izvedenu kvalitetu.

Tu bismo svakako izdvojili i stanove koji imaju jednu spavaću sobu, a svojom su površinom veći od 50 kvadrata. Kupac taj proizvod uspoređuje s funkcionalnošću stana od 35 kvadrata pa ispada da isti proizvod možete platiti po 20 ili 30 posto većoj cijeni. Zbog toga je kod takvih stanova također izražen pritisak snižavanja cijene.

Međutim, sve što nam tržište govori danas ne smije biti jedini temelj za planiranje u budućnosti. Parametri uvjetovani krizom mogu imati krive pretpostavke za tržište nakon izlaska iz krize. Stoga naglašavamo da dobrim i kvalitetnim planiranjem možemo kreirati nove proizvode koji će tek biti traženi – zaključuje.

Kako prepoznati kvalitetnu gradnju?

Usporedite što više stanova prije kupnje. Prvo, vrlo je važno pogledati što je moguće više stanova. Stanove uvijek treba temeljito pregledati, usporediti detalje i svaku prostoriju dobro promotriti.

Drugo, iskusne agencije ovlaštene za posredovanje svakako mogu pomoći u selekciji jer tijekom ogleda stanova agent kupca upoznaje sa svim prednostima i nedostacima nekretnine.o

Objavljeno u tiskanom izdanju, 06.04.2013.